עוזי לוי מזרחי טפחות: שוק הנדל״ן בארה"ב - ומה זה אומר לוול סטריט עכשיו  

שוק הנדל"ן בארה"ב - ומה זה אומר לוול סטריט עכשיו

שוק הדיור האמריקאי נכנס לסתיו עם לחץ מחודש מצד הריבית. המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה כבר עלתה ל-7.03%, לעומת 6.66% בסוף אוגוסט, בעקבות העלייה בתשואות האג"ח הארוכות. במקביל, מכירות הבתים הקיימים באוגוסט ירדו לקצב שנתי של 3.98 מיליון, בעוד שהמלאי עלה ל-1.62 מיליון בתים - שיא מאז 2019.

הנקודה המעניינת היא שהמחירים עדיין מחזיקים מעמד: המחיר החציוני של בית קיים עלה ב-1.6% לעומת שנה קודמת ל-429,100 דולר. כלומר, בינתיים אנחנו רואים יותר קיפאון בכמות העסקאות ופחות ירידת מחירים. עם זאת, יותר מוכרים נאלצים לתת הטבות, להוריד מחירים או לסבסד את המשכנתא כדי לסגור עסקה, במיוחד במדינות חגורת השמש.

בבנייה החדשה התמונה מעט טובה יותר. מכירות הבתים החדשים זינקו באוגוסט ב-6.4% לקצב שנתי של 684 אלף - הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2025. הקבלנים מצליחים למשוך קונים באמצעות הורדות מחיר ותמריצי מימון, אבל סנטימנט הקבלנים ירד בספטמבר לשפל של שנה, כך שההתאוששות עדיין אינה יציבה.

ומה זה אומר בוול סטריט?

כאן הקשר לריבית הופך משמעותי מאוד. מניות הקבלנים הן למעשה הימור ממונף על הריבית ועל שוק הדיור. כאשר המשכנתאות עולות ל-7%, הביקוש נפגע, הקבלנים צריכים לתת תמריצים, והמכירות והרווחיות נמצאות תחת לחץ.

לכן בתקופה האחרונה ראינו לחץ על מניות כמו Lennar, D.R. Horton ו-KB Home. במיוחד בולטת Lennar, שסובלת בנוסף מלחץ על שולי הרווח בגלל עלויות הקרקע. גם סקטור הדיור בבורסה כולו נחלש על רקע העלייה בתשואות האג"ח.

גם REITs נמצאים בצומת משמעותי. העלייה בתשואות מייקרת את המימון ומעלה את עלות ההון, ולכן היא לוחצת על שווי נכסים ועל מניות הנדל"ן. בתחום המגורים קיים בנוסף סיכון של מימון מחדש - חלק גדול מהחוב שנלקח בשנים של ריבית נמוכה מגיע לפדיון ונדרש להתגלגל בריבית גבוהה בהרבה.

מנגד, יש כאן גם תרחיש חיובי מאוד לוול סטריט: אם תשואת האג"ח ל-10 שנים תרד והריבית על המשכנתאות תחזור לאזור 6%-6.5%, אפילו בלי ירידה חדה במחירי הבתים, הביקוש יכול להשתחרר במהירות. במקרה כזה הקבלנים, חברות המשכנתאות, חומרי הבנייה ו-REITs עשויים לקבל רוח גבית.

השורה התחתונה: שוק הדיור עצמו עדיין לא במשבר מחירים. הבעיה כרגע היא מחסור בביקוש בגלל עלות המימון, לצד התאוששות הדרגתית במלאי. בוול סטריט המשמעות היא שהכיוון של תשואת האג"ח ל-10 שנים חשוב כרגע כמעט יותר מנתוני מחירי הבתים עצמם. כל ירידה משמעותית בתשואות יכולה להפוך את סקטור הדיור מאזור של לחץ לאזור שמושך מחדש כסף לשוק.

עוזי לוי, מנהל מחקר ני"ע – מזרחי טפחות