מפת “כיסי הלחץ” בראש העין - מגזין FUNDER 

חמש שנים חלפו מאז נמסרו אלפי דירות חדשות במסגרת תוכניות “מחיר למשתכן” ו“דירה בהנחה”. כעת, כשהמגבלה החוקית על מכירתן הסתיימה, מאות דירות שבעליהן החליטו למכור ולממש את הרווח יוצאות לשוק בו־זמנית. חלק מהרוכשים הראשונים, שזכו בהגרלות בין 2016 ל־2018, מבקשים למכור עכשיו מתוך מחשבה לרווח בטוח בין המחיר המוזל שרכשו את הדירה, במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", למחיר כיום, אך הם נתקלים בשוק קפוא וביקושים חלשים.

מה שקורה בראש העין עיר בה מתגוררים כ־80,000 תושבים, ונחשבת עיר בפיתוח וגידול מואץ, מדגים את הבעייתיות כשדירות "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה", נפלטות לשוק בו זמנית. בשכונות החדשות של העיר, כמו פסגות אפק, נווה אפק, נופרים ועוד שכונות, מתרחשת תופעה מתרחבת של ירידות מחירים של  15%-20% ויותר במחירי אותן דירות כיום, לעומת רמות השיא של המחירים והביקושים בשנים 2022–2023. מדובר במאות אלפי שקלים שנאלצים המוכרים להוריד במחיר הדירה, כדי להצליח למכור.

תוכניות “מחיר למשתכן” "דירה בהנחה", ושאר השמות של התוכניות בפרויקטים, נועדו להוזיל את מחירי הדיור לזכאים, באמצעות הנחה של מאות אלפי שקלים ממחיר השוק. לאותם הגרלות ניגשו מאות אלפים במהלך השנים, כשהזכאות הראשונית המחייבת היא חסרי דיור שלא היתה בבעלותם דירה לפחות 3 שנים לפני ההגרלה. אחת ההגבלות המשמעותיות שקבעה המדינה הייתה איסור מכירה למשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה, לפי המוקדם מביניהם. כאשר נמסרו ב־2018–2020 בנייני מגורים חדשים בראש העין, נקבע למעשה מועד פתיחת ההגבלה במכירה, זהה כמעט לכולם  2023–2025. 

התוצאה היא “גל מכירות" בתום התקופה המגבילה את מכירת הדירה, של מאות דירות דומות שנכנסות לשוק במקביל, ומחוללות תנודה חדה בהיצע ובמחירים. חלק מהבעלים מיהרו לפרסם למכירה עם תום התקופה, בניסיון לממש רווח שנצבר על הנייר.

מה שקורה בראש העין עיר בה מתגוררים כ ־ 80,000 תושבים, ונחשבת עיר בפיתוח וגידול מואץ, מדגים את הבעייתיות כשדירות "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה", נפלטות לשוק בו זמנית "מפת “כיסי הלחץ” בראש העין

מפת “כיסי הלחץ” בראש העין

לפי מאגר העסקאות של רשות המסים, בשנת 2024 נרשמה עלייה של עשרות אחוזים במספר העסקאות בראש־העין, אך דווקא ירידה ניכרת במחיר החציוני  למ״ר. המחיר החציוני למ"ר, הוא מדד שמראה מה המחיר האמצעי של עסקאות למ"ר באזור מסוים, בתקופה מסוימת. זאת בניגוד למחיר ממוצע, שהוא חיבור הסכום של כל מחירי הדירות שנמכרו לחלק במספר הדירות. לירן זלאיט, יועץ ומשווק נדל"ן בראש העין מציין כי התופעה איננה אחידה בכל העיר. הירידות מתרכזות בשכונות הצעירות שבהן נבנו עשרות בניינים זהים באותה תקופה. פסגות אפק, נווה אפק, ונופרים הפכו למוקדי לחץ מקומיים.  מאות דירות 4 חדרים דומות מוצעות באותו זמן בלוחות היד־השנייה, לעיתים בהפרש של עשרות אלפי שקלים בלבד זו מזו. לעומתן, שכונות ותיקות יותר כמו גבעת טל, גבעת הסלעים ומצפה אפק נהנות מיציבות ואף מעלייה קלה, משום שההיצע בהן מוגבל ומושך אוכלוסייה מבוססת. ניתוח מרחבי מראה “כתמי ריכוז” ברורים של עסקאות נמוכות מחיר, בצירים הראשיים של העיר החדשה  בעיקר סביב רחוב האורן.