דעה: מלאי הדירות הלא מכורות אולי רק חצי מהמספר שמפרסמים 

במהלך השנה האחרונה הולכים וגוברים הפרסומים אודות מלאי הדירות הלא מכורות בשוק. ולאחרונה הוסיפה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, נתון דרמטי למדי, לפיו מלאי הדירות הלא מכורות עלה מכ-65 אלף ב-2024 לכ-85 אלף ויותר על פי נתוני חודש מרץ האחרון.

על פי נתוני בן נאים, מובילות את הרשימה 3 הערים הגדולות, ירושלים, תל אביב וחיפה, שיחד יש בהן קרוב ל-30 אלף דירות לא מכורות, ובמיוחד בולטת הבירה, בה מספר הדירות הלא מכורות עלה בעשרות אחוזים במהלך השנתיים האחרונות וכך גם ערים רבות נוספות.

אפתח בכך שאיני מזלזל כלל ועיקר בנתוני סגנית הכלכלן הראשי, שאכן מצביעים סטטיסטית על עלייה עקבית במלאי הדירות הלא מכורות, כשבחלק מהערים, דוגמת הרצליה מדובר בזינוק של יותר מ-100 אחוזים.

כמו כן גם הנתון שפרסם המפקח על הבנקים לא מכבר, לפיו במהלך השנה האחרונה ירדו מכירות הדירות בכ-26 אחוזים, וביחס הפוך לאשראי המימון שקיבלו הקבלנים מהבנקים, וזינק מ-49 מיליארד לכ-69 מיליארדי שקלים, מצטלבים לכאורה עם נתוני סגנית הכלכלן הראשי.

ואם נוסיף לכך כי על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ירדו מחירי הדיור ב-2025 בכ-1.7 אחוזים, ובתל אביב אף ב-5.1 אחוזים, שלא לדבר על הנחות סמויות נוספות שהעניקו הקבלנים לרוכשים, נמצא כי נתוני סגנית הכלכלן הראשי אכן עומדים, לכאורה, על גשר בטון יצוק.

אולם, וזה אולם גדול, מניסיוני ושנותיי הרבות בתחום הנדל"ן למדתי כי סטטיסטיקה, תהא אמינה ומפורטת ככל שתהיה, עשויה לעיתים גם להטעות.

מבדיקה שנערכה מתברר כי אחוז לא מבוטל מאותם 85 אלף דירות לא מכורות, הינם פרויקטים שאכן אושרו, אולם בפועל הקבלנים בחרו להמתין ועדיין לא יצאו איתם כלל לדרך.

כמו כן אחוז לא מבוטל נוסף הינם פרויקטים המצויים עדיין בראשית הדרך או לחלופין רחוקים עדיין מסיכום, כך שהקבלנים בחרו להמתין עם השיווק, לזמן בו יוכלו לקבל מחיר גבוה יותר.

על כן האומדן שלי הינו כי מספר הדירות הלא מכורות בפועל הינו נמוך ביותר ממחצית לעומת נתוני האוצר.

יתרה מכך: אם ננתח לעומק את ההיסטוריה של ביקוש והיצע בשוק הדיור, נמצא כי מאז ומתמיד היו תקופות שבהן, בעיקר בשל משבר כלכלי או מלחמה המלווה בגיוס מילואים נרחב, דחו הרוכשים בפוטנציה את ההחלטה לזמן רגוע יותר.

ובפועל, המצב הנתון בו אוכלוסיית מדינת ישראל גדלה משנה לשנה בכ-180 אלף נפשות, שזה כ-60 אלף בתי אב, נותר על כנו, כך שהמחסור בהיצע דיור לא רק שלא נפתר במהלך השנתיים האחרונות, אדרבה, הוא רק מחמיר והולך.

ההערכה שלי הינה כי בדומה למשברים קודמים, דוגמת משבר הקורונה, ברגע שמצב אי הוודאות הכלכלית והביטחונית יסתיים, ייצאו הביקושים הכבושים בשוק מן הכוח אל הפועל(!)  ודווקא אותם קבלנים שהמתינו בסבלנות ובחרו שלא להתפתות ולמכור את הדירות בהנחות מפליגות ומבצעים שונים ושמונים, דווקא אלה יצאו המרווחים הגדולים!

כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא לשכת הקבלנים לשעבר