הסיכון שמתחיל בצרכן ועלול להסתיים בנדל״ן: מה באמת מדאיג את הפד באשראי הצרכני 

דוח היציבות הפיננסית של הפדרל ריזרב ממאי 2026 מגדיר את האשראי הצרכני, כמוקד סיכון, אבל מזכיר כי הוא מוגבל. האשראי הצרכני לפי הפד מורכב מחובות כרטיסי אשראי, הלוואות סטודנטים, והלוואות רכב. מאלו, ככל הנראה לא יפרוץ משבר פיננסי בדומה לשנת 2008. אבל מי שמסתכל רק על האשראי הצרכני במנותק מיתר האשראי במשק, יכול לפספס את התמונה הגדולה: הלחץ בשוק האשראי הצרכני, משפיע על שווקים אחרים, מתוחים גם הם, ובעלי פוטנציאל נפיץ יותר. למשל, כדאי לבחון את ההשפעה של הסיכון העולה באשראי הצרכני, על האשראי לשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב, שאמור למחזר השנה חובות גבוהים, בסביבת ריבית לא נוחה. 

לפי דו"ח הפד, בסוף 2025 עמד סך האשראי למשקי הבית בארה״ב על כ־18.8 טריליון דולר. מתוך זה כ־13.17 טריליון דולר היו משכנתאות, וכ־4.6 טריליון דולר היו אשראי צרכני, כולל הלוואות סטודנטים, הלוואות רכב וכרטיסי אשראי.

הסיכון שמזהה הפד, אינו היקף החוב, אלא האיכות שלו. הפד מציין כי פיגורי התשלום באשראי צרכני נותרו גבוהים במונחים היסטוריים, ובפרט בהלוואות רכב. בכרטיסי אשראי התמונה נראית מעט פחות חריפה, אבל גם היא מטרידה. יתרות כרטיסי האשראי נותרו גבוהות, והריבית על אשראי מתגלגל היא מהיקרות ביותר במאזן משק הבית. כך, משפחה יכולה להמשיך לשלם את המשכנתא בזמן, ועדיין להישחק במהירות דרך תשלומי אשראי צרכני, הלוואת רכב והוצאות שוטפות.

מכאן מתחיל מנגנון ההדבקה לנדל״ן: כאשר משקי בית מתקשים לעמוד באשראי הצרכני, הם מצמצמים צריכה. הם דוחים רכישות גדולות, מקטינים הוצאות על מסעדות, קמעונאות, ריהוט, שיפוצים ושירותים. הפגיעה הזו עוברת מהר מאוד אל הכלכלה שסביב הנדל״ן: חנויות מוכרות פחות, שוכרים עסקיים מתקשים לעמוד בשכר דירה, מרכזים מסחריים חווים לחץ על תפוסה, ובעלי נכסים מתקשים להעלות דמי שכירות. כלומר, גם אם שוק המגורים עצמו עדיין לא קורס, חולשת הצרכן מתחילה לפגוע בתזרים של נכסי נדל״ן מסחרי.

הנדל״ן המסחרי בארה"ב נמצא בתקופה מאוד מאתגרת. לפי Mortgage Bankers Association, בשנת 2026 ו-2027 מגיעים לפירעון 1.6 טריליון דולר של חוב משכנתאות מסחרי ומולטי־פמילי בארה״ב.

בשוק נדל״ן תקין, חוב שמבשיל פשוט ממוחזר. הבעיה היא שהחוב שנלקח בתחילת העשור, בעולם של ריבית אפסית, הזה מגיע למחזור בעולם אחר לגמרי: ריבית גבוהה יותר, בנקים זהירים יותר, שווי נכסים שנפגע בחלק מהסגמנטים, ותזרים תפעולי שנלחץ כתוצאה מצרכן חלש יותר.

בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב המתינו בקוצר רוח לכניסתו של קווין וורש לתפקיד יו"ר הפד, מתוך ציפיה כי יפחית ריבית ובנוסף יקל על דרישות ההון של הבנקים, ובכך יסייע לצליחת מחזורי החוב בענף. עם זאת נכון להיום, האינפלציה העולה בשל זעזועי הנפט והסכסוך הגיאופוליטי מקשה על הפחתות ריבית והשווקים אף מתמחרים הסתברות מסוימת להעלאת ריבית בשנה הקרובה.

אז כך נראה מנגנון המשבר: הצרכן נחלש, השוכרים העסקיים נפגעים, התזרים של נכסי נדל״ן מסחרי יורד, ואז מגיע מועד מחזור החוב. אם הנכס כבר לא עומד ביחסי הכיסוי הנדרשים, הבעלים נדרש להביא הון נוסף, למכור נכס, להסכים לתנאים קשים יותר או להיכנס להסדר. אם מדובר במקרה בודד, השוק סופג. אם מדובר במאות מיליארדי דולרים של חוב שמגיעים למחזור באותו פרק זמן, נוצרת בעיה רחבה יותר.

הסיכון מתגבר משום שהאשראי של הנדל״ן המסחרי יושב גם במאזני בנקים, קרנות חוב, חברות ביטוח, משקיעים מוסדיים ומכשירי CMBS. כאשר שווי הנכסים יורד, הבטוחות נחלשות. כאשר הבטוחות נחלשות, המלווים דורשים תנאים מחמירים יותר. כאשר התנאים מחמירים, עוד לווים מתקשים למחזר. כך נוצר מעגל של ירידת שווי, הידוק אשראי, מכירות כפויות והפסדי אשראי.

לכן, הסתכלות אך ורק על האשראי הצרכני, היא הסתכלות שאיננה מלאה. מאוד יכול להיות שהאשראי הצרכני לבדו לא יצית משבר עולמי. אך הוא בהחלט יכול להיות טריגר למשבר רחב יותר בשווקי אשראי אחרים.