מדוע הפרמיה על קרבה לאוניברסיטה נמחקה? 

אפתח בכך שאין זה סוד שבמהלך עשרות רבות של שנים נהנו דירות הממוקמות בקרבת אוניברסיטאות או מכללות בפרמיה על המחיר, הן בשל היוקרה והן בשל הביקוש הרב בקרב קהל אנשי האקדמיה והסטודנטים.

דוגמא מובהקת לכך היו שיכוני רמת אביב, שבשנות ה-50 של המאה שעברה נחשבו לנידחים, אי שם מעבר לירקון, והחל משנות ה-60, כשאוניברסיטת תל אביב העתיקה את מיקומה מאבו כביר שבדרום העיר לרמת אביב, המחירים בה זינקו.

דוגמא מעניינת נוספת הינה של שכונות בחיפה דוגמת נווה שאנן ורמת אלמוגי, שלמרות היותן מרוחקות יחסית ממרכז העיר, זכו לביקוש רב בזכות מיקומן בסמוך לטכניון ולאוניברסיטה.

אולם, וזה אולם גדול, במהלך השנה האחרונה חל שינוי מהותי לא רק בביקוש, אלא גם ברמות המחירים של אותן שכונות ותיקות שספגו ירי של טילים איראניים.

רמת אביב, נווה אביבים ותוכנית ל', דווקא אותם רבעים ושכונות שנשאו בגאון את הדגל במשך עשרות השנים, התאפיינו השנה בירידת מחירים של 10-15 אחוזים ולעיתים אף יותר מכך.

מסתבר שמרכיב הפחד, בשל העדר ממ"ד בדירה, גבר בנוק אאוט על מרכיב היוקרה של קרבה לאוניברסיטה וגם על מרכיב הנוחות.

דא עקא, נוצר כאן בידול מעניין בין ירידת מחירי הדירות מחד גיסא, לבין המשך העלייה בשכר הדירה, תוצאה של העדר אלטרנטיבות נגישות אחרות לקהל הסטודנטים.

ובמילים אחרות: דירות הממוקמות בקרבת אוניברסיטה או מכללה גדולה ספגו אמנם ירידות מחירים משמעויות למדי, אולם המשקיעים דווקא המשיכו ליהנות מתשואה נאה שאף עלתה במהלך השנה האחרונה, בהמשך למגמה הגורפת של עלייה בדמי השכירות.

אותה מגמה שהתרחשה בקרבת אוניברסיטת תל אביב, מאפיינת גם את המוסדות האקדמיים בחיפה, האוניברסיטה העברית בירושלים, אוניברסיטת באר שבע , אוניברסיטת בר אילן וכן לא מעט מכללות גדולות.

אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע לדוגמא, הייתה במוקד התקפות טילים באיראן שאף פגעו בבית חולים "סורוקה" הסמוך. כתוצאה ישירה מכך ירדו מחירי הדיור בבירת הנגב בכלל והשכונות הסמוכות בפרט, אם כי הביקוש לשכירות נשאר חזק כמו ביתר המקומות.

אולם בכל כלל יש גם יוצא מן הכלל. יוצאת הדופן הינה אוניברסיטת רייכמן שבמערב הרצליה. מעבר למיתוג היוקרתי שלה, היא מוקפת בשכונות שרובן הגדול נבנה משנות ה-90 ואילך, כך שכל הדירות מצוידות בממ"דים. זה כולל בין היתר את שכונת גליל ים החדשה ואף שיכון וייצמן הוותיק שעובר בימים אלה הליך פינוי בינוי, כך שגם בו הדירות יהיו מצוידות בממ"דים.

ושאלת השאלות, האם במהלך השנים הקרובות המגמה תשתנה שוב? ובכן, הכול תלוי כמובן בקצב ההתחדשות העירונית סביב האוניברסיטאות. ברור בעליל כי טראומת שני סבבי הטילים מול איראן, שלא לדבר על תרחיש אפשרי של סבב נוסף, לא תשקע מהר במרה להערכתי, אבל את זאת רק ימים יגידו!

*כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית