מחירי הבתים עלו ב-78% מהאזורים בארה"ב - ורוכש ראשון מקדיש 36.3% מהכנסתו למשכנתה 

מחירי הבתים הפרטיים הקיימים בארצות הברית עלו ברבעון השלישי של 2026 ב-78% מאזורי המטרופולין שנבדקו, לעומת 80% ברבעון השני. כך עולה מדוח רבעוני חדש של התאחדות המתווכים האמריקאית, NAR, שפורסם ביום חמישי, 29 באוקטובר 2026. מחיר המכירה החציוני הארצי של בית פרטי קיים עמד על 432,900 דולר, עלייה של 1.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

לפי NAR, ב-21% מהאזורים נרשמה ירידה שנתית במחירי הבתים, לעומת 20% ברבעון הקודם; 4% מהאזורים הציגו עלייה דו-ספרתית, לעומת 5% ברבעון השני. שיעור העלייה השנתי הארצי ברבעון הקודם עודכן ל-1.7%, בהשוואה ל-1.5% שפורסם באומדן המקורי של הרבעון השני. הנתון הנוכחי מתייחס לחציון מחירם של בתים שנמכרו, ומושפע גם מתמהיל העסקאות.

פער גדול בין אזורי ארה"ב

בצפון-מזרח ארה"ב נרשמה העלייה השנתית החדה ביותר מבין ארבעת האזורים המרכזיים, 4.0%, למחיר חציוני של 561,500 דולר. במערב התמונה הפוכה: המחיר החציוני עמד על 629,000 דולר, ירידה של 0.6% בשנה. באזור המערב התיכון נרשמה עלייה של 3.6% ובדרום עלייה של 1.0%.
 

מקור: NAR, דוח מחירי הבתים באזורי מטרופולין, רבעון שלישי 2026. השינויים הם ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

בין האזורים שבהם נרשמו עליות חדות בלטו גולפפורט-בילוקסי במיסיסיפי, עם עלייה שנתית של 11.0%, רוצ׳סטר בניו יורק, עם 10.9%, וג׳קסון במיסיסיפי, עם 10.1%. לעומת זאת, באזור סן חוזה שבקליפורניה המחיר החציוני הגיע ל-1.92 מיליון דולר, עלייה שנתית מתונה של 0.3%, והוא נותר היקר מבין האזורים שנכללו ברשימת NAR.

לורנס יון, הכלכלן הראשי של NAR, אמר בהודעת הארגון כי המחירים ממשיכים לעלות באזורים רבים למרות הקשיים ברכישת בית. לדבריו, אזורים במערב התיכון מציעים תנאי נגישות טובים יותר, בעוד ביקוש הקשור להתרחבות תעשיית הבינה המלאכותית ממשיך לתמוך במחירים באזור מפרץ סן פרנסיסקו. זוהי פרשנותו של הכלכלן לדוח הארגון, ולא מסקנה סיבתית שהנתונים לבדם מוכיחים.

לרוכש דירה ראשונה נדרש חלק גדול מההכנסה

מחיר הבית הוא רק חלק מקושי הנגישות. לפי חישובי NAR, תשלום המשכנתה החודשי למשפחה הרוכשת בית פרטי קיים טיפוסי, בהנחת הון עצמי של 20%, עמד ברבעון השלישי על 2,251 דולר. מדובר בעלייה של 48 דולר לעומת הרבעון השני ושל 69 דולר ביחס לשנה הקודמת.

תשלום זה היה שווה ל-24.1% מההכנסה של משפחה טיפוסית, לעומת 23.9% ברבעון הקודם ו-24.5% שנה קודם לכן. עבור רוכשי בית ראשון, בהנחת הון עצמי של 10% ובית התחלתי בשווי 368 אלף דולר, תשלום המשכנתה נאמד ב-2,208 דולר לחודש והיווה 36.3% מההכנסה של משק בית טיפוסי בקבוצה זו. ברבעון הקודם עמד השיעור על 36.0%. מדובר בחישובים מודליים של NAR, לא במדידה של התשלום בפועל בכל משק בית.

ריבית המשכנתאות ירדה ל-7.24% - אך גבוהה בהרבה מלפני שנה

בפרסום שבועי נפרד מהיום דיווחה Freddie Mac כי הריבית הממוצעת למשכנתה בריבית קבועה ל-30 שנה ירדה ל-7.24%, לעומת 7.32% בשבוע הקודם. זוהי ירידה של 0.08 נקודת אחוז. שנה קודם לכן עמדה הריבית על 6.17%, ולכן הריבית הנוכחית גבוהה ב-1.07 נקודות אחוז בהשוואה שנתית.

הריבית הממוצעת למשכנתה קבועה ל-15 שנה ירדה ל-6.60%, לעומת 6.68% בשבוע הקודם ו-5.41% לפני שנה. נתוני Freddie Mac מבוססים על בקשות הלוואה שנמסרו למערכת החברה בשבוע שהסתיים ב-28 באוקטובר, והם אינם הצעת ריבית פרטנית לכל לווה.

הירידה השבועית מספקת הקלה מסוימת לרוכשים, אך הפער מול השנה שעברה מדגיש מדוע גם מחירי בתים שעולים בקצב מתון אינם מבטיחים שיפור בנגישות. ריבית המשכנתה לטווח ארוך אינה זהה לריבית הפד, והיא מושפעת גם מתשואות איגרות החוב, מסיכוני אשראי ומהמרווחים של המלווים.

המשמעות למשקיעים

דוח NAR מציג שוק דיור שבו המחירים ממשיכים לעלות במרבית האזורים, אך בקצב שנתי מתון ובפערים ניכרים בין אזורים. לצד הירידה השבועית בריבית המשכנתאות, נטל ההחזרים נותר גבוה במיוחד עבור רוכשים ראשונים. תמונה זו רלוונטית לחברות בנייה, לבנקים ולגופי מימון משכנתאות, לחברות חומרי בניין ולקרנות נדל"ן המתמקדות במגורים.

מבחינת תמחור חברות ומצב הפעילות בענף, אין להסיק מעליית המחיר החציוני שנרשם בכל אזור על שינוי בשווי נכסים זהים. כמו כן, ריבית המשכנתאות הממוצעת השבועית משקפת תקופת מדידה שונה מזו של נתוני המחירים הרבעוניים. לכן, לצורך הערכת מגמה חשוב לשלב גם נתוני מכירות, מלאים, התחלות בנייה ומדדי מחירים המבוססים על עסקאות חוזרות.

השורה התחתונה

למרות הוצאות המימון הגבוהות, ב-78% מאזורי המטרופולין שנבדקו בארה"ב עלו מחירי הבתים ברבעון השלישי. המחיר החציוני הארצי טיפס ל-432,900 דולר, אולם שיעור האזורים המציגים עליות התכווץ במעט. הריבית הממוצעת למשכנתה ל-30 שנה ירדה השבוע ל-7.24%, אך נותרה גבוהה משמעותית מאשר לפני שנה, במיוחד מבחינת רוכשים הנזקקים למימון חדש.