08/09/2026 מערכת FUNDER

קרדיט: אילוסטרציה – AI

במשך שנים היה בישראל כמעט משפט אקסיומטי: "דירה תמיד עולה".

מי שחווה את מפולות הבורסה בישראל בשנות ה-80 וה-90, ומאוחר יותר צפה מהצד במשבר הדוט-קום ובמשבר הפיננסי של 2008, קיבל לכאורה הוכחה לכך שהמקום הבטוח לכסף הוא בטון, לא מניות.

דירה היתה השקעה שאפשר לראות, למשש ולהשכיר. הבורסה היתה המקום שבו אפשר להפסיד כסף מהר.

אלא שבשנים האחרונות המשוואה הזו מתחילה להשתנות.

לא בגלל גורם אחד, אלא משום שכמעט כל המשתנים שתמכו במשך שנים בביקוש לדירות בישראל נחלשו במקביל.

98 משכורות הפכו ליותר מ-170

הבעיה הראשונה היא פשוט המחיר.

מסמך ממשלתי המבוסס על עיבוד אגף כלכלה ותשתיות במשרד ראש הממשלה לנתוני הלמ"ס ובנק ישראל מראה שב-2008 נדרשו בממוצע כ-98 משכורות לרכישת דירה ממוצעת בישראל. ב-2024 כבר נדרשו כ-172 משכורות.

יש שיטות חישוב שונות ולכן אפשר למצוא מספרים מעט שונים בין גופים ובין תקופות, אבל הכיוון אינו מוטל בספק: היחס בין מחיר הדירה לשכר הורע דרמטית מאז 2008.

וזה אולי הנתון החשוב ביותר להבנת השינוי.

כאשר דירה עולה סכום המקביל לשמונה שנות שכר ברוטו, מדובר בהשקעה אחת. כשהיא עולה סכום המתקרב ל-14 שנות שכר ברוטו, זו כבר השקעה אחרת לחלוטין.

הדירה אולי אותה דירה. הכלכלה שלה השתנתה.

ואז הגיעה הריבית

במשך שנות הריבית האפסית היתה לדירה להשקעה רוח גבית כמעט מושלמת.

המימון היה זול, הפיקדון בבנק כמעט לא הניב דבר, אג"ח סולידיות סיפקו תשואה זעומה ומחירי הדירות המשיכו לעלות. אפילו תשואת שכירות לא גבוהה נראתה סבירה כאשר האלטרנטיבה היתה כמעט אפס.

היום המצב שונה.

בנק ישראל כבר נמצא בתהליך של הפחתת ריבית, וב-1 בספטמבר 2026 הוריד את הריבית ל-3.25%. אבל 3.25% הם עדיין עולם אחר מתקופת הריבית האפסית. למשקיע יש שוב אלטרנטיבות: פיקדונות, קרנות כספיות, אג"ח ממשלתיות וקונצרניות, קרנות נאמנות ותיק מניות נזיל.

וזו אינה רק פרשנות.

בדוח השנתי שלו כתב בנק ישראל מפורשות כי הירידה במספר העסקאות בדירות חדשות וביד שנייה במהלך 2025 התרחשה על רקע סביבת הריבית הגבוהה וגם על רקע האטרקטיביות של התשואות בשוק ההון ביחס לשוק הדיור.

זה משפט שצריך להתעכב עליו.

הבנק המרכזי למעשה אומר שהדירה כבר אינה מתחרה רק בדירה אחרת. היא מתחרה בבורסה.

לקראת כנס יועצי המשכנתאות היום 8-9-2026

המשקיע עושה חשבון חדש

פעם אפשר היה למצוא בפריפריה דירות קטנות במחירים של מאות אלפי שקלים בודדים. מי שקנה דירה כזו לפנסיה לא היה צריך להיות עשיר במיוחד. היתה לו הכנסה חודשית משכר דירה ונכס מוחשי שהלך והתייקר.

כשהמחיר של אותו סוג נכס מוכפל פי כמה, אבל שכר הדירה אינו מוכפל באותו שיעור, התשואה השוטפת נשחקת.

ועכשיו צריך להשוות אותה לפיקדון, לאג"ח או לקרן כספית.

בדירה יש שוכר, תיקונים, ביטוח, תקופות ללא שוכר, מסים אפשריים, עורך דין, תיווך, מס רכישה למשקיע וחוסר נזילות. אג"ח ממשלתית, פיקדון או קרן נסחרת אינם דורשים להחליף דוד שמש ביום שישי.

ומעל הכול, כדי לקנות דירה אחת צריך היום הון עצום ולהניח חלק גדול מאוד מההון המשפחתי על נכס יחיד ברחוב יחיד בעיר אחת.

בבורסה אפשר לפזר אותו בין מאות ואלפי חברות ונכסים.

הדירה הפסיקה להיות ההשקעה היחידה שנראית הגיונית.

וזו לא רק תחושה: הכסף זורם לשוק ההון

תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור הישראלי הגיע בסוף 2025 לכ-7.2 טריליון שקל, לאחר זינוק של 15.5% בשנה אחת. נכסי קרנות הנאמנות הגיעו לכ-850 מיליארד שקל ממש עכשיו. ברבעון הראשון של 2026 כבר הגיע תיק הנכסים הפיננסיים לכ-7.25 טריליון שקל.

ברור שלא כל שקל שנכנס לקרן נאמנות היה אמור להפוך להון עצמי לדירה. אי אפשר להסיק מהנתונים שכל מי שקנה מניה ויתר באותו רגע על רכישת דירה.

אבל התמונה המבנית ברורה.

לציבור הישראלי יש כיום שוק הון גדול יותר, נגיש יותר, זול יותר וטכנולוגי יותר מבעבר.

דור שלם פתח חשבונות השקעה בתקופת הקורונה. הוא למד מהו S&P 500, מהי קרן סל, מהו נאסד"ק ומהי ריבית דריבית. אחר כך הגיע גל ה-AI, שוקי המניות בעולם התאוששו במהירות, וגם הבורסה בישראל רשמה ביצועים חזקים.

גדל כאן במידה רבה "דור שלא ידע את יוסף" - דור משקיעים שלא נצרב אישית במפולות המקומיות של שנות ה-80 וה-90.

עבורו, הבורסה אינה קזינו. היא מכשיר חיסכון.

וזה שינוי תרבותי שעלול להיות משמעותי מאוד לשוק הדירות.

84 אלף דירות מחכות לקונים

מול הביקוש שנחלש עומד כיום גם היצע גדול מאוד.

לפי הלמ"ס, בסוף אפריל 2026 נותרו למכירה בישראל כ-84 אלף דירות חדשות. בקצב המכירות שנמדד אז, מדובר בכ-29.5 חודשי היצע. לשם השוואה, ב-2019 עמד המלאי באזור 48 אלף דירות בלבד.

ובנק ישראל ממשיך לתאר גם כיום את מלאי הדירות הלא מכורות כגבוה. בהחלטת הריבית האחרונה, מתחילת ספטמבר, ציין הבנק כי המלאי "מוסיף לשהות ברמה גבוהה". במקביל, מחירי הדירות אמנם עלו ב-0.1% במדידה של מאי-יוני, אך ב-12 החודשים האחרונים הם ירדו ב-1.5%.

כלומר, נכון לעכשיו אין בישראל בעיית מחסור בדירות חדשות המוצעות למכירה.

להפך.

יש הרבה דירות ומעט מדי קונים במחירים שבהם המוכרים מעוניינים למכור.

גם הכלכלן הראשי רואה את חולשת הביקוש

נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר ממחישים עד כמה עמוקה היתה הירידה בפעילות.

ביוני 2025 נרכשו בישראל רק 5,844 דירות, ירידה של כ-29% לעומת יוני 2024 והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודש יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. רכישות המשקיעים הסתכמו ב-847 דירות בלבד, ירידה של 36% לעומת שנה קודם.

גם ב-2026 נרשמה תנודתיות. במרץ נרשמה התאוששות מסוימת ברכישות המשקיעים, אך חלק ממנה הושפע מאירועים נקודתיים, ובהם מימוש אופציות בפרויקט גדול ורכישות של קרן ריט. באפריל שוב ירדו רכישות המשקיעים ל-751 דירות בלבד, ירידה של 12% לעומת אפריל 2025 ו-43% לעומת מרץ.

כלומר, אפשר לראות חודשים טובים יותר, אבל עדיין קשה לדבר על חזרתו של המשקיע הישראלי לשוק הדירות כפי שהכרנו אותו בעידן הריבית האפסית.

השקל החזק לקח כוח קנייה מהדולר

יש עוד קונה שנחלש: מי שמגיע עם דולרים.

במחצית הראשונה של 2026 התחזק השקל בכ-10% מול הדולר מתחילת השנה, ובסוף מאי אף הגיע הדולר לכ-2.8 שקלים. לאחר מכן נחלש מעט השקל, והמחצית הסתיימה סביב 3 שקלים לדולר.

מבחינת יהודי אמריקאי, עולה חדש או תושב חוץ שמחזיק את הונו בדולרים, התחזקות כזו של השקל פירושה התייקרות משמעותית של הדירה בישראל במונחים דולריים - גם אם מחיר הדירה בשקלים כלל לא השתנה.

אבל כאן חשוב לדייק: תושבי החוץ אינם מספיק גדולים כיום כדי להסביר לבדם את מצב השוק. באפריל 2026 הם רכשו רק 77 דירות.

לכן שער הדולר הוא עוד משקולת על הביקוש, לא הסיבה המרכזית לחולשתו.

גם הדמוגרפיה כבר אינה חד-כיוונית

לישראל יש כמובן יתרון דמוגרפי משמעותי: אוכלוסייה צעירה וריבוי טבעי גבוה יחסית למדינות מערביות רבות. בטווח הארוך זה ממשיך לייצר ביקוש לדיור.

אבל בשנים האחרונות הופיע כוח בכיוון ההפוך.

לפי הלמ"ס, מאזן ההגירה הבין-לאומית של ישראל בשנת 2025 היה שלילי בכ-50 אלף איש. במהלך השנה עזבו את ישראל כ-69.3 אלף תושבים וחזרו כ-19 אלף.

אסור לטעון שזו "הפעם הראשונה מאז קום המדינה", משום שהיסטוריית ההגירה מורכבת יותר. וגם לא ניתן להוכיח סטטיסטית שכל מי שעזב עשה זאת בגלל המאבק סביב מערכת המשפט, יוקר המחיה, המלחמה או סיבה כלכלית אחרת.

אבל מבחינת שוק הדיור, הסיבה פחות חשובה מהתוצאה.

אדם שעוזב את ישראל מפסיק להיות קונה פוטנציאלי ולעיתים הופך גם למוכר או למשכיר.

ואפילו בנק ישראל ציין בדוח 2025 כי מאזן ההגירה השלילי מיתן את הביקוש לשירותי דיור.

הדירה לפנסיה כבר אינה ברירת המחדל

וזו אולי הקבוצה שנעלמת בשקט מהשיח: הפנסיונרים והחוסכים המבוגרים שקנו בעבר "דירה לפנסיה".

לפני עשור ויותר היה אפשר לקחת הון פנוי, לקנות דירה קטנה יחסית, לקבל שכר דירה ולהשאיר לילדים נכס.

היום נדרש הון גדול בהרבה כדי לבצע את אותה פעולה.

מנגד, החוסך יכול לבנות תיק אג"ח, קרנות כספיות, קרנות נאמנות או תיק מניות מפוזר, לקבל נזילות מלאה כמעט בכל יום מסחר ולא להיות תלוי בשוכר אחד ובדירה אחת.

זה לא אומר שהבורסה בטוחה יותר מדירה. מניות בוודאי יכולות לרדת בחדות.

אבל לראשונה מזה שנים רבות, למשקיע הישראלי יש אלטרנטיבה פיננסית שמרגישה לו טבעית.

וזה כשלעצמו מוריד ביקוש מהנדל"ן.

הבעיה של הממשלה: אסור להפוך עודף של היום למחסור של מחר

כאן נמצאת הסכנה האמיתית.

הממשלה יכולה לראות ירידה בעסקאות ובמחירים ולשמוח ש"משבר הדיור נפתר".

זו תהיה טעות.

אם קבלנים יראו מלאי של עשרות אלפי דירות, מכירות איטיות ועלויות מימון גבוהות, התגובה הטבעית שלהם תהיה לצמצם רכישות קרקע, לדחות פרויקטים ולהקטין התחלות בנייה.

בנק ישראל כבר מצביע על הלחץ: בשנת 2025 זינק האשראי הכספי למימון פרויקטים למגורים בכ-40%, מכ-49 מיליארד שקל לכ-69 מיליארד שקל. שיעור החשיפה לפרויקטים שבהם קצב הביצוע ההנדסי גבוה מקצב המכירות עלה לכ-44%. עם זאת, בנק ישראל מדגיש כי עדיין קיימים שולי ביטחון משמעותיים במערכת.

לכן האתגר של המדינה אינו "להעלות מחדש את מחירי הדירות".

האתגר הוא למנוע מטוטלת.

לא להציף את השוק בעודף היצע שאינו פוגש ביקוש, אבל גם לא לאפשר לקריסה בהתחלות הבנייה של היום לייצר מחסור חדש בעוד שלוש, ארבע או חמש שנים.

וזה מוביל למסקנה: שינוי מחזור אמיתי לא יתרחש ביום אחד

מחירי הדירות יכולים כמובן לעלות גם בחודש הבא.

גם בתקופת חולשה יהיו ערים שיעלו, שכונות מבוקשות, דירות עם ממ"ד, פרויקטים איכותיים ותקופות של התאוששות בעסקאות.

אבל עלייה חודשית אינה מחזור חדש.

כדי לחזור לתקופה של עלייה רחבה, ממושכת ומהירה במחירי הדירות יצטרכו, ככל הנראה, להשתנות כמה משתנים במקביל: מלאי הדירות הלא מכורות יצטרך להיספג, יחס מחיר הדירה להכנסה יצטרך להשתפר, הריבית והאלטרנטיבות הסולידיות יצטרכו להפוך לפחות אטרקטיביות, המשקיעים יצטרכו למצוא שוב יתרון ברור בדירה, ומאזן ההגירה והעלייה יצטרך לחזור לתמוך בצורה חזקה יותר בביקוש.

אלה תהליכים שלא מתרחשים ברבעון.

לטעמי, מדובר בתהליך של שנים.

והשינוי החשוב ביותר אולי כלל אינו נמצא בתוך שוק הנדל"ן.

הוא נמצא בראש של הישראלי.

במשך דור שלם הוא חשב שדירה היא אפיק החיסכון האולטימטיבי וששוק ההון הוא אלטרנטיבה מסוכנת.

היום הוא מגלה שאפשר לקנות אג"ח במקום דירה להשכרה, קרן סל במקום חצי דירה, ולבנות תיק השקעות שלם בלי משכנתה, עורך דין, שוכר, מתווך או קבלן.

הדירה למעשה איבדה את המונופול על החיסכון הישראלי.

ואם השינוי הזה אכן מבני ולא זמני, גם הממשלה, הקבלנים, הבנקים וכל מי שבונה את התחזיות שלו על חזרה אוטומטית לעליות המחירים של העשור הקודם יצטרכו לחשב מסלול מחדש.