דוח טוב בהתאם לצפי. הייזום העתידי מושכר ברובו ונותן וודאות גבוהה להמשך 

מליסרון פרסמה הבוקר את דוחותיה הכספיים לרבעון השני.

החברה מציגה דוח טוב עם עלייה בפרמטרים התפעוליים מול תקופות מקבילות ומול הרבעון הקודם שהושפע לרעה בעקבות מבצע "שאגת הארי" שגרמו לפגיעה של כ- 10 מ' ש"ח בתוצאות החברה.

בנוסף, שיעורי התפוסה של החברה נותרו גבוהים ויציבים, חידושי החוזים בסקטור המסחר ממשיכים להיות חזקים עם עלייה ריאלית ממוצעת בדמי השכירות בעת חילופי שוכרים של 20% במהלך המחצית הראשונה של השנה, ופדיונות השוכרים בקניוני החברה עלו בכ- 11% ברבעון השני מול תקופה מקבילה.

חידושי החוזים נותרו חזקים ויציבים    

במהלך המחצית הראשונה של השנה חתמה החברה על 329 חוזים בעלייה ריאלית ממוצעת של דמי השכירות בשיעור של 7%.

סקטור המסחר - נרשמו 272 מימושי אופציות, חידושי חוזים וחילופי שוכרים בשטח כולל של כ- 47 אלף מ"ר, המניבים הכנסה שנתית של כ- 118 מ' ש"ח. מימושי האופציות וחידושי החוזים נחתמו עם עלייה ריאלית של 5% בדמי השכירות, וחילופי השוכרים נחתמו עם עלייה ריאלית של 20% בדמי השכירות.

סקטור המשרדים - נרשמו 19 מימושי אופציות, חידושי חוזים וחילופי שוכרים בשטח כולל של כ- 7 אלף מ"ר, המניבים הכנסה שנתית של כ- 6 מ' ש"ח. מימושי האופציות וחידושי החוזים נחתמו עם עלייה ריאלית של 2% בדמי השכירות, וחילופי השוכרים נחתמו ללא עלייה בדמי השכירות.

חידושי חוזים על שטחים פנויים מעל לשנה וייזום חדש - בסקטור המסחר נחתמו 30 חוזים בשטח כולל של כ- 11 אלף מ"ר, המניבים הכנסה שנתית של כ- 22 מ' ש"ח. בסקטור המשרדים נחתמו 8 חוזים בשטח כולל של כ- 54 אלף מ"ר, המניבים הכנסה שנתית של כ- 69 מ' ש"ח (חלק החברה).

תוצאות הפעילות – טובות בהתאם לציפיות

ה- NOI חלק הבעלים עמד ברבעון השני על 412 מ' ש"ח, עלייה של 5% מול רבעון מקביל ושל 2.5% מול רבעון קודם.

סה"כ עמד ה- NOI חלק הבעלים בחציון הראשון של השנה על כ- 814 מ' ש"ח, עלייה של כ- 3% מול חציון מקביל. העלייה ב- NOI מול תקופות מקבילות נובעת בעיקר מסיום שינוי התמהיל בקניון עופר ופתיחת חנויות, חתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי השכירות, עליית המדד וכן מהמשך אכלוס שטחים קיימים.

ה- NOI מנכסים זהים עמד ברבעון השני על 402 מ' ש"ח, עלייה של 5% מול רבעון מקביל מהסיבות שפורטו מעלה.

ה- FFO עמד ברבעון השני על 317 מ' ש"ח, עלייה של כ- 4.2% מול רבעון מקביל ושל כ- 6% מול רבעון קודם.

במחצית הראשונה של השנה הסתכם ה- FFO של החברה בכ- 615 מ' ש"ח, עלייה של כ- 2.1% מול חציון מקביל. העלייה ב- FFO מול תקופות מקבילות נובעת מעלייה ב- NOI, קיטון בהוצאות הנהלה וכלליות ושיווק ובהוצאות מימון נטו, בקיזוז גידול בהוצאות מיסים שוטפים.

מסקנות והמלצות

מליסרון מציגה דוח טובה בהתאם לצפי כאשר השפעות המלחמה שהשפיעו לרעה ברבעון הראשון של השנה נעלמו, ובמקביל שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים, חידושי חוזים חזקים ועלייה בפדיונות השוכרים.

במבט קדימה, אנו סבורים שהחברה תמשיך להציג חידושי חוזים מצוינים לאור הביקוש לשטחי  מסחר איכותיים, כאשר החל משנה הבאה פרויקט לנדמארק B יחל הנבה וצפוי לתרום FFO של כ- 35- 40 מ' ש"ח בשנת הנבה מלאה, בתוספת הפרויקטים ביבנה ונוף הגליל שיתרמו עוד כ- 15-20 מ' ש"ח ל- FFO ב- 2027, ויתמכו בתוצאות החברה.

לאחר דוחות הרבעון השני, מליסרון נסחרת במכפיל FFO מנוטרל נוכחי ועתידי של X12.3 ושל כ- X10.8, גבוה ביחס לחברות ההשוואה, אך להערכתנו עדיין אטרקטיבי לאור הצפי לשנה הבאה והעובדה שהייזום מושכר ברובו.

יש לציין שמודל הערכת השווי שלנו לא לוקח בחשבון את הרווחים שינבעו מאביב ייזום, כאשר נכון למחצית הראשונה של השנה לחברה קיים צבר הכנסות עתידי של כ- 1.34 מיליארד ₪ שיוכר לפי קצב התקדמות הבנייה, וקצב מכירת הדירות של החברה בחודש יולי מרשים מאוד.

לאור זאת, אנו מעלים את מחיר היעד שלנו ל- 490 ₪ למניה, ושומרים על המלצת תשואת יתר.

 

הודעת גילוי

מסמך זה הינו עבודת מחקר שהוכנה על-ידי מחלקת המחקר של שרותי בורסה והשקעות בישראל - אי.בי.אי בע"מ ("שירותי בורסה")  ו הוא מובא כשרות מקצועי ללקוחות כשירים בלבד. אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן ש כן, מובא חומר מסייע למטרות אינפורמטיביות בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או כמידע ש  לם וממצה של כל ה היבטים ה כרוכים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים הנזכרים בו. המסמך מבוסס ע ל מ ידע שדווח לציבור,  בין היתר, על-ידי החברה הנסקרת בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים א  פשר ויתב ררו  כחסרים, או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים.

במועד פרסום עבודה זו, שרות י בורסה ו/או מי מקבוצת אי.בי.אי בית השקעות בע"מ ("אי.בי.אי") ו/או בעלי השליטה בה עשויים להחזיק  ולסחור עבור עצמם ו/או עבור לקוחות הקבוצה בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים המסוקרים ב מסמך זה, כולם או חלקם, והם עשויים לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך ו  /או הנכסים הפי ננסים האמורים.

יובהר, כי אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום ייעוץ או הצעה או שידול או הזמנה לרכוש (או למכור) את ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותב המאמר ולחברת שרותי בורסה אין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995. קבוצת אי.בי.אי, עובדיה וחברי הדירקטוריון בתאגידי הקבוצה לא יהיו אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שיגרם, אם יגרם, לצד כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום דבר פרסומת ותוכן המסמך הינו רכושה הבלעדי של שירותי בורסה. אין להעתיק, לשכפל, לצטט, להפיץ או לפרסם בכל אופן מסמך זה או חלקים ממנו ללא רשות מפורשת, מראש ובכתב, של שירותי בורסה.

 

לידיעת הקוראים:

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן.

במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.

אנחנו עושים מאמצים גדולים לאתר בעלי זכויות בצילומים, סרטונים, גרפים, או כל חומר מתפרסם אחר. יצירות שבעל זכות היוצרים בהן אינו ידוע, לא אותר, או לא הושג נעשה לפי סעיף 27 (תיקון מס' 5) תשע"ט 2019 ל"חוק זכויות יוצרים". אם זיהיתם צילום, סרטון, גרף, ואתם חושבים שאתם בעלי הזכויות עליהם, יש לפנות ל [email protected] בכל מקרה והתוכן בכתבה מפר זכויות יוצרים שבבעלותך, מצאת שגיאה בכתבה או מאמר, או נתקלת בפרסומת לא ראויה? אנא דווח/י לנו לאימייל [email protected]