שוק הדירות מתקשה להתאושש: פחות עסקאות, יותר הטבות ומלאי שמחכה לקונים 

קרדיט: אילוסטרציה – AI

האם שוק הדירות בישראל נמצא בקיפאון או שכבר מדובר בדעיכה? סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש יולי 2026 מספקת שורה של סימנים לחולשה: פעילות נמוכה בהשוואה היסטורית, ירידה בעסקאות במרבית האזורים, התכווצות ברכישות משפרי הדיור ועלייה מחודשת בשכיחות הטבות המימון. בחלק מהערים, ובעיקר בדרום, הנתונים מצביעים על נסיגה שנמשכת הרבה מעבר לחודש בודד.

ביולי נרכשו בישראל 7,692 דירות חדשות ויד שנייה, ירידה של 4% לעומת יולי אשתקד ושל 12.2% לעומת יוני. אולם הנתון הכולל מרכך את עוצמת החולשה: בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי נרכשו בשוק החופשי 6,582 דירות בלבד, ירידה של 9.2% בשנה ושל 12.8% בחודש.

ההשוואה ההיסטורית ממחישה עד כמה הפעילות חלשה. לפי האוצר, רק ביולי 2002 וביולי 2023 נרשמו פחות עסקאות בשוק החופשי. יתרה מכך, מספר העסקאות ביולי האחרון היה גבוה ב-18% בלבד מזה שנרשם ביולי 2002, בעוד שמספר משקי הבית בישראל גבוה כיום בכ-60% לעומת אותה שנה. כלומר, גם ההיקף הנמוך של העסקאות אינו משקף במלואו את החולשה ביחס לגודלה של האוכלוסייה.

גם העליות שנרשמו במאי וביוני אינן בהכרח עדות להתאוששות שהתבססה. האוצר מציין כי הגידול באותם חודשים הושפע בחלקו מבסיס השוואה נמוך במיוחד ב-2025, על רקע מבצע "עם כלביא" והמתיחות מול איראן שקדמה לו. ביולי, רצף העליות השנתי הזה נבלם.

נתוני הקבלנים ממחישים את הפער בין הפעילות הכוללת למצב בשוק החופשי. מכירות הדירות החדשות הסתכמו ב-2,968 דירות, עלייה של 8.9% לעומת יולי אשתקד. אלא שהגידול נבע כולו מהדירות בסבסוד ממשלתי. בשוק החופשי נמכרו 1,858 דירות חדשות בלבד, ירידה של 5.4% לעומת אשתקד ושל 22.1% לעומת יוני. הירידה השנתית במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה שמונה מתוך עשרת אזורי מיסוי המקרקעין.

העדות החריפה ביותר לדעיכה ממושכת מגיעה מהדרום. באזור מיסוי מקרקעין באר שבע נמכרו בשוק החופשי 1,974 דירות חדשות בינואר-יולי, ירידה של 25% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בעיר באר שבע עצמה נמכרו בתקופה זו 170 דירות בלבד, לעומת 281 אשתקד ו-666 בתקופה המקבילה ב-2024. מדובר בירידה של כ-74% בתוך שנתיים.

לירידה במכירות בבאר שבע מתלווה מלאי שמתקשה להימכר. לפי הסקירה, בסוף יוני נותרו בעיר כ-1,100 דירות חדשות למכירה. האוצר מעריך כי בקצב המכירות הנוכחי נדרשים 38 חודשים למכירת המלאי הקיים, לעומת 20 חודשים בסוף יולי 2025 ו-12 חודשים בסוף יולי 2024. זהו אומדן התלוי בקצב המכירות ובמלאי, אך הוא ממחיש היטב את הפער שנפתח בין ההיצע לבין קצב רכישתו.

החולשה אינה מוגבלת לבאר שבע. באופקים נמכרו בשוק החופשי 205 דירות חדשות בינואר-יולי, ירידה של 52% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בנתיבות נמכרו 539 דירות, ירידה של 30%. נתיבות גם ריכזה 44% מביטולי העסקאות בדרום המתייחסים לחוזי מכר שנחתמו בשנים 2023-2024, שיעור הגבוה ב-18 נקודות אחוז ממשקלה במכירות בתקופה זו. אין פירוש הדבר ש-44% מהעסקאות בעיר בוטלו, אלא שחלקה בביטולים האזוריים גבוה במיוחד.

במקביל, הטבות המימון שוב מתרחבות. בחמשת האזורים שהאוצר עוקב אחריהם, שיעור העסקאות שבהן דווחה הטבת מימון הגיע ביולי ל-27%, לעומת 23% ביוני ו-20% במאי. המדידה מתייחסת לדירות חדשות בשוק החופשי שמועד מסירתן לפחות שנה לאחר החתימה. השיעור עדיין נמוך מזה שנרשם אשתקד, אך העלייה בחודשיים האחרונים, לצד מכירות חלשות, עשויה להעיד על צורך גובר בתמריצים כדי להביא רוכשים לחתימה. האוצר אף מציין כי הטבות עקיפות, כגון ביטול הצמדה בתנאים מסוימים, עלולות שלא להשתקף במלואן בדיווח.

גם משפרי הדיור, קבוצה המחברת בין מכירת דירה קיימת לרכישת דירה אחרת, מצמצמים פעילות. רכישותיהם הסתכמו ב-2,040 דירות, ירידה של 17.8% לעומת יולי אשתקד. הירידה הקיפה שמונה מעשרת האזורים. חולשה בקבוצה זו עשויה להאט שרשראות של עסקאות, כאשר השלמת רכישה תלויה במכירת הדירה הקודמת.

בשוק היד השנייה נמכרו ביולי 4,724 דירות, ירידה שנתית של 10.6%. באזור תל אביב נרשמה ירידה של 36%, ל-239 דירות בלבד. עם זאת, כאן נדרשת הבחנה: בסיכום ינואר-יולי נותר מספר עסקאות היד השנייה בארץ ללא שינוי לעומת אשתקד, ובאזור תל אביב אף עלה ב-23%. לכן, התמונה המצטברת בשוק זה קרובה יותר לקיפאון ארצי מאשר לירידה רצופה.

המשקיעים אינם מספקים בינתיים מנוע צמיחה חלופי. ביולי הם רכשו 1,146 דירות ומכרו 1,366 דירות, כך שמלאי הדירות שבידיהם הצטמצם ב-220 דירות. גם רכישות תושבי החוץ ירדו ב-12% לעומת אשתקד, ל-115 דירות. אלו נתוני חולשה, אך אינם מספיקים כדי להגדיר את המצב כבריחה המונית מהשוק.

מנגד, תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים השתפר: הוא הגיע ל-6.3 מיליארד שקל לפני ניכוי תשומות, עלייה ריאלית של 7% לעומת אשתקד. עם זאת, התמורה החוזית ממכירות הדירות בחודש, שהאוצר מגדיר כתזרים פוטנציאלי, ירדה ריאלית ב-9%. בנוסף, שמונה חברות בלבד ריכזו קרוב ל-70% מהתזרים לאחר ניכוי תשומות. השיפור בגבייה בפועל אינו מעיד אפוא בהכרח על התאוששות רחבה במכירות.

הסקירה מציגה שוק שמתקשה לייצר התאוששות רחבה: קיפאון בחלק מהפעילות, ירידות בעסקאות ביולי ודעיכה עמוקה יותר בכמה מוקדים בדרום. חלק מהירידה החודשית מוסבר, לפי האוצר, בתקופת בין המצרים, ואין להסיק מנתוני העסקאות לבדם על שיעור השינוי במחירי הדירות. אבל השילוב של פעילות נמוכה היסטורית, מלאי שנמכר לאט יותר והתרחבות מחודשת של הטבות המימון מלמד שהקושי להביא קונים לשולחן העסקאות עדיין משמעותי.

מבוסס על סקירת אגף הכלכלן הראשי ליולי 2026