מאנרגיה ועד נדל״ן מניב: האם הסביבה המאקרו-כלכלית והחלטת הריבית עשויות לייצר גל עליות משמעותי בפרויקטים המניבים?  

בשנים האחרונות הטכנולוגיה דוהרת קדימה בקצב חסר תקדים, והיא מחייבת את הכלכלה הריאלית להשתנות, להתאים את עצמה, ובמקרים מסוימים לשנות מסלול לחלוטין ולצאת לבנייה מחודשת של תשתיות. סקטור האנרגיה והנדל"ן המניב עומדים כיום בפני מהפכה, המונעת מביקוש קשיח ועצום למרכזים לוגיסטיים, חוות שרתים (Data Centers) ותשתיות אנרגיה חיוניות. כדי לעמוד בביקושים הללו, נדרשת השקעה פיזית ופיננסית עצומה המשנה. כעת, כשהעיניים נשואות לסביבת הריבית בשנה הקרובה והתחזיות לסייקל מוניטרי חדש – חברות מתחומי פרויקטים המניבים ניצבות בעמדה נוחה לשיפור הרווחיות, להצפת ערך כשהן רוכבות על גל של ביקושים לתשתיות אנרגיה וטכנולוגיה.

תנופת התשתיות: המספרים שמאחורי המהפכה

כדי להבין את גודל המהפכה, מספיק להסתכל על המספרים האדירים שמושקעים ממש עכשיו במשק. על פי תוכנית ההשקעות האסטרטגית של רשות החשמל, המשק הישראלי צפוי להשקיע כ-100 מיליארד שקל עד שנת 2030 בשדרוג תשתיות אנרגיה, הקמת מתקנים סולאריים ואגירה, מתוכם כ-40 מיליארד שקל מיועדים רק להרחבת רשת ההולכה הארצית. כל זאת במטרה לעמוד ביעד הלאומי: 30% ייצור חשמל מאנרגיות מתחדשות עד סוף העשור.

במקביל, המעבר המואץ לענן ובינה מלאכותית דורש פיתוח מואץ של עשרות מתקני דאטה סנטרס חדשים, הנמצאים בשלבי תכנון והקמה שונים ברחבי הארץ. לשם המחשה של סדרי הגודל האדירים: אם בעבר צריכת החשמל של חוות השרתים בארץ הייתה שולית ועמדה על כ-0.5% בלבד מכלל הצריכה המשקית, רשות החשמל מעריכה כעת כי בעקבות פרויקטי הענק החדשים הביקוש יזנק ויעמוד על בין 5% ל- 7% מסך כל תצרוכת החשמל של מדינת ישראל עד שנת 2030. 

הנדל"ן המניב של הכלכלה החדשה: בין שרתים למרלו"גים

במקביל למהפכת האנרגיה, גם סקטור הנדל"ן המניב חווה צמיחה חסרת תקדים, כשהוא משנה את פניו ומפתח מנועי צמיחה ייחודיים:

חוות השרתים (Data Centers): תחום זה הפך למנוע הצמיחה המרכזי של הענף. 

חברות מחקר מעריכות כי ההשקעות בהקמת מתקני ענן ובינה מלאכותית (AI) חדשים בישראל יעמדו בשנים הקרובות על כ-20 מיליארד שקל. כדי לספק את הרעב העצום של ענקיות הטכנולוגיה הבינלאומיות, הספק החשמל הקיים בשוק, שעומד כיום על כ-400 מגה-וואט בלבד, צפוי לזנק פי 2.5 לכיוון ה-1,000 מגה-וואט (1 ג'יגה-וואט).

הביקוש הקשיח במרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים): לצד חוות השרתים, מהפכת האונליין והצורך בשרשראות אספקה מהירות מייצרים לחץ עצום על שטחי האחסון. המחסור הכרוני והמובנה בקרקעות זמינות לתעשייה באזורי הביקוש דוחף את המרכזים הלוגיסטיים המובילים לשיעורי תפוסה מלאים של כמעט 100%, ומעניק לחברות כוח תמחור חזק במיוחד.

נקודת המפנה הפיננסית: הציפייה להורדת ריבית

החלטת נגיד בנק ישראל האחרונה ב-6.7.2026 היא זו שעשויה להוות את יריית הפתיחה ולהצית את גל העליות בסקטור (1)(2) כאשר תחזית חטיבת המחקר של בנק ישראל צופה שהריבית בעוד שנה צפויה לעמוד על 3%. פרויקטים בתחום התשתית, הנדל"ן והאנרגיה הם מטבעם פרויקטים עתירי הון, הדורשים מימון ומינוף משמעותיים בשלבי ההקמה והפיתוח. בשנים האחרונות, סביבת הריבית הגבוהה היוותה משקולת כבדה על עלויות המימון של החברות הללו וציננה את השווקים.

אולם כעת, כאשר התחזיות הכלכליות מצביעות על שינוי כיוון ומעבר ברור לסייקל של ירידת ריבית, חברות הפרויקטים המניבים הופכות למרוויחות הגדולות ביותר של הכלכלה החדשה (1)(2). הוזלת מחיר הכסף צפויה לחסוך לחברות ממונפות אלו הון עתק בהוצאות מימון ומחזור חוב, מה שיזרום במישרין אל השורה התחתונה ויקפיץ את התזרים הפנוי.

במקביל, ירידת הריבית חסרת הסיכון דוחפת כלפי מטה את שיעורי ההיוון בשוק, מה שצפוי לבוא לידי ביטוי בשערוך חיובי ובעליית ערך משמעותית של נכסים ותשתיות הקיימים במאזני החברות. כאשר קיים ביקוש טכנולוגי קשיח, לצד סביבת מאקרו תומכת של ריבית בירידה, נוצר שילוב מעניין שעשוי להוביל לצמיחה חזקה ויציבות תזרימית.

לסיכום: כיצד משתלב מדד פרויקטים מניבים עם תנאי השוק החדשים?

מדד אינדקס חברות פרויקטים מניבים (נדל"ן ואנרגיה) ישראל מציע את המענה ואת החשיפה המובנית לתחומי פעילות נדל"ן מניב ותשתיות אנרגיה. הרלוונטיות של המדד לתקופה הנוכחית מתמצה בשלוש פעילויות מרכזיות:

הצד הטכנולוגי – חשיפה לתשתיות הליבה של מהפכת הבינה המלאכותית.

המדד מאפשר גישה למרכיבים חיוניים בכלכלה הדיגיטלית, באמצעות חשיפה לחברות המקימות ומתפעלות את חוות השרתים (Data Centers) לצד חברות האנרגיה המזינות מתקנים אלו. אסטרטגיה זו למעשה מאגדת את שרשרת הערך הטכנולוגית, ומעניקה למשקיעים חשיפה  לחברות התשתית המהוות את הבסיס האופרטיבי לצמיחתה של מהפכת הבינה המלאכותית והענן.

צד האנרגיה והתשתיות – המדד נשען על נכסי תשתית המאופיינים בביקוש קשיח ונראות תזרימית יוצאת דופן. תוכנית ההשקעות הלאומית בהיקף של כ-100 מיליארד שקל אינה מוגבלת רק לייצור חשמל, אלא מנותבת לפיתוח רוחבי של תשתיות ליבה קריטיות: הקמת מתקני אגירה בהיקפים חסרי תקדים , שדרוג מסיבי של רשת ההולכה ותחנות המשנה , פריסת רשתות חכמות (Smart Grid) ופיתוח תשתיות גז וחיבורים בינלאומיים. כאשר מצרפים לפיתוח התשתיות המואץ הזה את הזינוק הדרמטי בביקוש לחשמל מצד חוות שרתים (שצפויה לעלות עד 2031 מ-0.5% לכ-7% מהצריכה הארצית)  ואת שיעורי התפוסה המלאים במרכזים הלוגיסטיים, מתקבל פורטפוליו איכותי של חברות הנהנות מזרם הכנסות יציב, המגובה בחוזים ממשלתיים ומסחריים ארוכי טווח.

הסביבה המאקרו כלכלית – עם פרסום נתוני המאקרו המעידים על התקררות האינפלציה והתכנסותה חזרה ליעד בנק ישראל, גוברות ההערכות בשוק לשינוי כיוון במדיניות המוניטרית. התמתנות סביבת המחירים היא זו שאפשרה את הורדת הריבית בפעם האחרונה, ב-6.7.2026, וככל הנראה זה מהלך שמסמן את תחילתו של שינוי סייקל והוזלת מחיר הכסף ובהמשך ישיר לתחזית חטיבת המחקר של בנק ישראל. ירידת הריבית הצפויה מייצרת עבורן אפקט כפול מובהק: מצד אחד, הוזלת מחיר הכסף ועלויות מחזור החוב מקטינה את הוצאות המימון ומשחררת הון מהותי ישירות לתזרים התפעולי הפנוי . מצד שני, ירידת הריבית חסרת הסיכון מובילה לכיווץ בשיעורי ההיוון (Cap Rates), מהלך שמתורגם באופן חשבונאי וישיר לשערוך חיובי ולהצפת ערך משמעותית של שווי הנכסים בספרים.

דיסקליימר:

(1) האמור לעיל הינו להערכת אנליסט אי.אמ.אס ניהול קרנות בנאמנות בע"מ ולמעט אם מצוין אחרת, נכון לידוע לחודש אוגוסט 2026. כל הנתונים אודות המדד המוזכר נלקחו מאתר עורך המדד ובאחריותו. (2) אין באמור התחייבות להשגת תשואה כלשהי. אין לראות באמור משום הזמנה או הצעה לביצוע פעולה בניירות ערך ובנכסים פיננסים. רכישה תיעשה על בסיס תשקיף ודיווחים מידיים שבתוקף בלבד.