מחירי הדירות: לקנות עכשיו או לחכות? מה קרה לשוק הנדל"ן ב 5 מערכות הבחירות האחרונות? 

מדינה בכאוס פוליטי חסר תקדים מה זה עשה לשוק הדיור?

בין אפריל 2019 לנובמבר 2022 נערכו בישראל חמש מערכות בחירות בתוך כשלוש שנים וחצי! תקופה שהתאפיינה בממשלות מעבר, חילופי שרים ואי- ודאות פוליטית ממושכת. למרות זאת, מחירי הדירות לא רק שלא ירדו, אלא האיצו את קצב העלייה משנה לשנה, הנתונים מלמדים כי הכוחות שהשפיעו על השוק היו חזקים יותר מהמערכת הפוליטית: ריבית נמוכה, ביקוש גבוה מצד משקי הבית, גידול בהיקף המשכנתאות, מחסור מצטבר בהיצע והמשך הגידול באוכלוסייה. במקביל, אי- היציבות השפיעה בעיקר על קצב קבלת ההחלטות, על עיכוב רפורמות ועל חוסר ודאות בקרב יזמים וקבלנים. המסקנה היא שהבחירות משפיעות בעיקר על תנאי המשחק בשוק, יצירתיות ותחרות בשיווק הדירות מצד הקבלנים,  אך לא בהכרח על כיוון המחירים בטווח הקצר.

די סביר שמה שאפיין את שוק הדיור בשנים 2022-2019 לאחר מערכות הבחירות האינטנסיביות בתקופה קצרה כל כך, לא יתרחש לאחר בחירות 26.
 

שוק בהאטה וברקע מלחמה שלא נגמרת

בחירות 2026 נערכות בתקופה רגישה במיוחד עבור שוק הנדל"ן הישראלי. הענף עדיין מתמודד עם השלכות המלחמה שלמעשה לא הסתיימה, מחסור מתמשך בכוח אדם, ירידה בקצב התחלות הבנייה, ועלויות מימון שנותרו גבוהות יחסית. למרות הציפיות להפחתות ריבית נוספות ולכאורה הקלה למשקי הבית בריבית שיורדת, שוק הדיור בשיא של דירות חדשות שלא נמכרו, ויזמים שנאלצים להתמודד עם מלאי משמעותי של דירות חדשות שטרם נמכרו, בכל מיני טריקים שיווקיים. זאת בעוד שרוכשים רבים ממתינים לשיפור בתנאי המימון לפני קבלת החלטה על רכישת דירה, ומנסים את מזלם במבצעי "דירה בהנחה" שם כ-130,000 משתתפים בממוצע, מתמודדים עם היצע קטן של כ7,000 דירות שהוקצו להגרלה. הממשלה שתקום לאחר הבחירות תידרש לקבל החלטות מהירות בנושאי תכנון, שיווק קרקעות, התחדשות עירונית ותמרוץ ענף הבנייה. לכן, השאלה המרכזית איננה רק מי ירכיב את הממשלה, אלא האם הממשלה החדשה תצליח להחזיר יציבות, ודאות ואמון לשוק. ניסיון העבר מלמד כי החלטות כלכליות ארוכות טווח משפיעות על שוק הדיור, הרבה יותר מאשר עצם קיומן של בחירות.

למה המחירים המשיכו לעלות למרות אי היציבות הפוליטית?

התשובה נמצאת בכלכלה ולא בפוליטיקה. בשנים 2019–2022 נהנה המשק מסביבת ריבית נמוכה במיוחד, שהוזילה את המשכנתאות והגבירה את הביקוש לרכישת דירות, במקביל, קצב הבנייה לא הצליח להדביק את צורכי האוכלוסייה, והמחסור המצטבר בהיצע המשיך להפעיל לחץ לעליית מחירים. גם לאחר פרוץ הקורונה, הביקוש לדיור התאושש במהירות, בעוד שהיצע הדירות נותר מוגבל. ממשלות המעבר אמנם עיכבו חלק מהרפורמות ומהליכי התכנון, אך הן לא שינו את הכוחות הבסיסיים שפעלו בשוק, זו הסיבה שמחירי הדירות המשיכו לעלות למרות חוסר היציבות הפוליטית.

ואיך אפשר בלי הרצון הכל כך אופייני במיוחד למשפחות צעירות בישראל, מירוץ לרכישת דירה, כמעט בכל מחיר, מה עוד שהריבית היתה בשפל והציפיות לרווחי ההון בעסקה ברכישת דירה מול ההפרש במכירה, היו כמעט "עובדה" בעיני רבים.

ארבעת הכוחות שיקבעו את מצב שוק הדיור גם אחרי הבחירות

גם לאחר בחירות 2026, עתידו של שוק הנדל"ן ייקבע בעיקר על ידי ארבעה גורמים מרכזיים. הראשון הוא הריבית, שמשפיעה באופן ישיר על עלות המשכנתאות ועל יכולת הרכישה של משקי הבית. השני הוא היצע הדירות - ככל שקצב התחלות הבנייה ימשיך לרדת, כך יגדל המחסור העתידי. השלישי הוא הדמוגרפיה וההגירה, שכן הגידול באוכלוסייה ממשיך לייצר ביקוש קבוע לדירות, בעוד שהגירה שלילית עשויה למתן אותו. הגורם הרביעי הוא המדיניות הממשלתית, הכוללת שיווק קרקעות, קיצור הליכי תכנון, עידוד התחדשות עירונית וסיוע לענף הבנייה. הממשלה שתקום לא תוכל לשלוט בכל המשתנים, אך היא בהחלט יכולה להשפיע על חלק משמעותי מהם.

לאחר עלייה עקבית בהתחלות וגמר בנייה במשך השנתיים האחרונות, ברבעון הראשון של 26 (תרשים 1), ניתן להבחין  בהיפוך מגמה וירידה בהתחלות הבנייה, לעומת שנת 2025 (תרשים 2).
 

תרשים 1- התחלות וגמר בנייה רבעון ראשון 2026

(מקור- למ"ס)
 

תרשים 2- התחלות בנייה בשנת 2025

(מקור- למ"ס)

תרחישים אפשריים לאחר הבחירות

תרחיש ראשון: ממשלה יציבה עשויה להחזיר את שוק הדיור למסלול צמיחה

התרחיש האופטימי מניח כי לאחר הבחירות תוקם ממשלה יציבה, בעלת רוב ברור, שתוכל להעביר תקציב במהירות ולקדם רפורמות ארוכות טווח בענף הנדל"ן. ממשלה כזו עשויה להאיץ את שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל, לקצר הליכי תכנון, לקדם התחדשות עירונית ולהגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש. אם במקביל בנק ישראל ימשיך להפחית את הריבית, עלויות המימון של משקי הבית ושל היזמים יירדו, והביקוש לרכישת דירות צפוי להתחזק. גם שיפור במאזן ההגירה בדגש על עלייה משמעותית לישראל, לצד התאוששות בפעילות הכלכלית, עשויים להגדיל את הביקוש לדיור. עם זאת, הגדלת ההיצע עשויה למתן את קצב עליית המחירים ולתרום לשוק מאוזן יותר, עבור היזמים, ודאות רגולטורית חשובה לא פחות מהריבית, שכן היא מאפשרת קבלת החלטות והשקת פרויקטים חדשים. אם כל התנאים הללו יתממשו, שוק הדיור עשוי לחזור בהדרגה למסלול של צמיחה יציבה, עם עלייה במספר העסקאות ועליית מחירים מתונה יחסית.

תרחיש שני: המשך המצב הקיים  שוק שממשיך להמתין

התרחיש הסביר ביותר הוא המשך המדיניות הקיימת ללא שינוי משמעותי. במקרה כזה, הממשלה החדשה תמשיך לקדם תוכניות קיימות, אך ללא רפורמות עמוקות או שינוי מהותי במדיניות הדיור. הקבלנים ימשיכו להשתמש במבצעי מימון כדי לעודד מכירות, ורבים מהרוכשים יעדיפו להמתין להפחתות ריבית נוספות לפני קבלת החלטה. מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו יוסיף להכביד על השוק, בעוד שקצב התחלות הבנייה יישאר נמוך יחסית, במצב כזה, מחירי הדירות עשויים לנוע סביב יציבות או להמשיך לעלות בקצב מתון בלבד, בהתאם להתפתחות הריבית והביקושים. שוק השכירות צפוי להמשיך להיות במגמת עליית מחירים, בעיקר באזורי הביקוש, בשל הגידול הטבעי באוכלוסייה והיצע מוגבל של דירות להשכרה. זהו תרחיש שאינו יוצר משבר, אך גם אינו מספק פתרון אמיתי לבעיית הדיור ארוכת השנים.

תרחיש שלישי: חוסר יציבות פוליטית עלולה להוביל למשבר הדיור הבא

התרחיש הפסימי הוא מצב שבו גם לאחר הבחירות לא תקום ממשלה יציבה, או שתקום ממשלה שתתקשה להעביר תקציב ולקדם רפורמות משמעותיות. תרחיש גרוע או אפילו מסוכן הוא מה שהתרחש בשנים 2022-2019, 5 מערכות בחירות בפחות מ-4 שנים!

חוסר ודאות ממושך עלול לגרום ליזמים לדחות השקעות, לעכב פרויקטים חדשים ולהקטין את קצב התחלות הבנייה. אם לכך יתווספו מחסור מתמשך בכוח אדם, עלויות בנייה גבוהות והמשך ירידה בהיצע הדירות החדשות, עלול להיווצר מחסור משמעותי בדירות בשנים הקרובות. בטווח הקצר ייתכן שהביקוש לרכישת דירות ייחלש בשל חוסר הוודאות הכלכלית, אולם בטווח הארוך כל התאוששות במשק עלולה לפגוש היצע מצומצם, ולהוביל לגל נוסף של עליות מחירים. גם אם ההגירה השלילית תמתן חלק מהביקוש, היא אינה צפויה לבדה לפתור את בעיית ההיצע. במצב כזה, הממשלה הבאה עלולה למצוא את עצמה מתמודדת שוב עם משבר דיור, כאשר הפתרונות יהיו יקרים ומורכבים יותר מאשר כיום.

הריבית עדיין חזקה יותר מהפוליטיקה

למרות העניין הציבורי סביב הבחירות, המשתנה החשוב ביותר עבור שוק הדיור נותר הריבית. הניסיון של השנים האחרונות מלמד כי החלטות בנק ישראל השפיעו באופן ישיר על היקף העסקאות, על שוק המשכנתאות ועל קצב הפעילות בענף. בלי הרבה רעש וסיקור היקף המשכנתאות בחודשים האחרונים מגיע לשיא, ולקצב שנתי של מעל 120 מיליארד שקל!  כמו בימי שיא הפעילות בשוק הדיור.

חשוב לזכור כי המשך ירידת ריבית גורמת לאפיקים הסולידיים כמו פק"מ, קרן כספית, ואג"ח, להיות פחות אטרקטיביים, ומעלה את כדאיות ההשקעה בדירות להשכרה שפטורות כיום לחלוטין ממס, עד התקרה 5,654 שקל כיום. לכן, גם ממשלה יציבה תתקשה לשנות את כיוון השוק אם הריבית תישאר גבוהה לאורך זמן, מנגד, ירידה עקבית בריבית עשויה להחזיר לשוק  עשרות אלפי רוכשים שהמתינו על הגדר ולחדש את הביקושים במהירות.

מספיק לבחון את מספר הניגשים העצום להשתתף בהגרלות "דירה בהנחה" מעל 130,000 בממוצע, על היצע דל של פחות מ7,000 דירות שמחציתן מיועדות לאנשי מילואים, כדי להבין שהביקוש הבסיסי ממש לא נעלם, ומתחת לפני השטח מבעבע הר געש של ביקושים, והשאלה לא אם יפרוץ אלא מתי.