אתר בנייה, נדל״ן, צילום: Image-by-freestockcenter-on-Freepik
מוטי קפלן
01/05/2024
משרד השיכון הוציא הבהרה כי מי שרכש דירה חדשה, במטרה למוכרה מחויב בהוראות חוק המכר אי עמידה בהוראות חוק המכר, בדגש על הבטחת כספי הצד השלישי, עלולה לגרור סנקציות הקבועות בחוק בעקבות ריבוי מבצעי מכר דירות, במסגרתם מאפשר יזם לרוכש דחייה ארוכה של עיקר תשלומי התמורה או מבצעי מימון שונים לרכישת דירות חדשות מיזמים בתקופה האחרונה, וצמיחתה של תופעה בה רוכשי הדירות רוכשים את הדירה לא כדי לגור בה, אלא במטרה למכור אותה, וליהנות מעליית השווי, פרסם ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה בנושא.
חלק ניכר מרוכשים אלה אינם עוסקים באופן שוטף בתחום הנדל"ן ואינם בקיאים בדרישות החוקיות הכרוכות בעסקאות מכר של דירות חדשות. יחד עם זאת, מבצעי המימון השונים של היזמים פתחו בפניהם אפשרות לרכוש דירה עם הון ראשוני נמוך ובהמשך למכרה לצד שלישי בעבור רווח. במקרה המתואר, מטרת הרכישה הינה מכירת הדירה, ולכן מדובר בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר.
בהתאם, אם אותו רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל החובות החלות על מוכר לפי חוק המכר, הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק.
דיון שהיה אמור להיערך בממשלה לגבי הצעת החלטה שגיבש משרד ראש הממשלה בנושא סוגיית המחסור בעובדים זרים, בראשם עובדי ענף הבנייה, נדחה לאחרי החג על רקע התנגדות חריפה של משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים. גורמים המעורים בנושא מציינים כי ההתנגדות להצעה הגיעה ממשרדי ממשלה נוספים. גורם במשרד השיכון הוסיף שלפי ההצעה, יזמים לא היו יכולים להביא עובדים מהודו וסין כי לא יקבלו אישורים. מאז תחילת המלחמה באוקטובר חלה האטה משמעותית בענף הבנייה, על רקע מחסור חמור של כ-80 אלף עובדים טרם המלחמה רובם היו פלסטינים שטרם נימצא להם תחליף. הממשלה ניסתה למצוא פתרונות בחודשים האחרונים ולהביא עובדים זרים לענף הבנייה ממדינות ברחבי העולם, אבל עד כה הגיעו עובדים מעטים וגם הכשרתם לא תמיד הצליחה. לאור זאת, עלתה הצעה בעיקר מצד הקבלנים לאפשר העסקה ישירה של פועלי בניין על ידי קבלנים, שלא באמצעות תאגידי כוח אדם זרים.
לראשונה נקבעו תקנות שיובילו לשקיפות בעסקאות התחדשות עירונית: אימות חתימה, חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים ועוד.
להלן עיקרי ההסדרים שנקבעו בתקנות החדשות:
דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.
העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם. חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
חובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה (ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר) - פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק.
חובה לציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף. יודגש כי ממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, כדוגמת הזכות לבטל העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד.
חובה לציין מועדים מרביים לאישור תב"ע, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
ציון התמורה, או עקרונות לקביעת התמורה, שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
ההחלטה להעלות את המע"מ בינואר 2025 ל- 18% היא עובדה, אבל עושה רושם שהממשלה מחפשת כל מקור אפשרי להכנסה לקופה המתרוקנת עקב המלחמה המתמשכת. כמובן תהיה לכך השפעה גם על ענף הנדל"ן שגם בלי העלאת מיסים נימצא במשבר כבר תקופה ארוכה. על הפרק עלה מס הרכוש שהוקפא אי שם בשנת 2000. נסביר, מס רכוש היה מס ששילם בעל קרקע כאחוז משווי הקרקע כל שנה, (בממוצע היה אז בין 2-2.5%), זאת להבדיל ממס רכישה שמשלם רוכש נכס נדל"ן ברכישה (מסכום מסוים אם זאת דירה יחידה ), ומס שבח שמשלם בעל דירה/נכס בעת מכירה ברווח.
האמת שיש לא מעט צדק בהחזרת מס הרכוש ולו רק בגלל הסיכוי להגדלת היצע המגרשים לבנייה, כשרבים מבעליהם מחזיקים אותם כיום כמו מניה, ולמעשה מעדיפים להמתין לעליית ערך הקרקע ואז לבנות.
לפי נתוני חברת הפינטק WeCheck המתמחה בנדל"ן, ממוצע המחירים הארצי עדיין נמוך יותר בהשוואה לתקופה שלפני המלחמה, הירידות החדות בהיצע הדירות להשכרה מתחילות להתמתן אך עדיין נותרות דו ספרתיות, כאשר הירידה במרץ עומדת על 11.3% לעומת יותר מ-18% בפברואר. גם ירושלים מתנתקת מהשוק עם עליות מחירים של 7% בשנה, בהשוואה לירידת 2.5% בממוצע הארצי. המחירים בתל אביב מתייצבים ורושמים עלייה קלה של 0.4%. נכון לחודש מרץ, שיאניות המחירים מקרב הערים הגדולות הן תל אביב, הרצליה וירושלים, בתחתית הרשימה נמצאות באר שבע, חיפה ואשקלון. העיר עם ההתייקרות החדה ביותר היא חולון שרשמה עלייה של 2.0% במחיר השכירות הממוצע בחודש אחד. היצע הדירות להשכרה ירד בין פברואר למרץ, כאשר הירידה עומדת על כ-11.3% בממוצע.
במידה ותתפתח מערכה בצפון כמו גם הלחימה בדרום, תהיה לכך השפעה כמובן.
זהירות מעסקאות "פריסייל" לצורך מכירה
משרד השיכון הוציא הבהרה כי מי שרכש דירה חדשה, במטרה למוכרה מחויב בהוראות חוק המכר אי עמידה בהוראות חוק המכר, בדגש על הבטחת כספי הצד השלישי, עלולה לגרור סנקציות הקבועות בחוק בעקבות ריבוי מבצעי מכר דירות, במסגרתם מאפשר יזם לרוכש דחייה ארוכה של עיקר תשלומי התמורה או מבצעי מימון שונים לרכישת דירות חדשות מיזמים בתקופה האחרונה, וצמיחתה של תופעה בה רוכשי הדירות רוכשים את הדירה לא כדי לגור בה, אלא במטרה למכור אותה, וליהנות מעליית השווי, פרסם ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה בנושא.
חלק ניכר מרוכשים אלה אינם עוסקים באופן שוטף בתחום הנדל"ן ואינם בקיאים בדרישות החוקיות הכרוכות בעסקאות מכר של דירות חדשות. יחד עם זאת, מבצעי המימון השונים של היזמים פתחו בפניהם אפשרות לרכוש דירה עם הון ראשוני נמוך ובהמשך למכרה לצד שלישי בעבור רווח. במקרה המתואר, מטרת הרכישה הינה מכירת הדירה, ולכן מדובר בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר.
בהתאם, אם אותו רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל החובות החלות על מוכר לפי חוק המכר, הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק.
עובדים זרים? לממשלה יש זמן
דיון שהיה אמור להיערך בממשלה לגבי הצעת החלטה שגיבש משרד ראש הממשלה בנושא סוגיית המחסור בעובדים זרים, בראשם עובדי ענף הבנייה, נדחה לאחרי החג על רקע התנגדות חריפה של משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים. גורמים המעורים בנושא מציינים כי ההתנגדות להצעה הגיעה ממשרדי ממשלה נוספים. גורם במשרד השיכון הוסיף שלפי ההצעה, יזמים לא היו יכולים להביא עובדים מהודו וסין כי לא יקבלו אישורים. מאז תחילת המלחמה באוקטובר חלה האטה משמעותית בענף הבנייה, על רקע מחסור חמור של כ-80 אלף עובדים טרם המלחמה רובם היו פלסטינים שטרם נימצא להם תחליף. הממשלה ניסתה למצוא פתרונות בחודשים האחרונים ולהביא עובדים זרים לענף הבנייה ממדינות ברחבי העולם, אבל עד כה הגיעו עובדים מעטים וגם הכשרתם לא תמיד הצליחה. לאור זאת, עלתה הצעה בעיקר מצד הקבלנים לאפשר העסקה ישירה של פועלי בניין על ידי קבלנים, שלא באמצעות תאגידי כוח אדם זרים.
שקיפות בהתחדשות עירונית
לראשונה נקבעו תקנות שיובילו לשקיפות בעסקאות התחדשות עירונית: אימות חתימה, חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים ועוד.
להלן עיקרי ההסדרים שנקבעו בתקנות החדשות:
דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.
העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם. חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
חובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה (ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר) - פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק.
חובה לציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף. יודגש כי ממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, כדוגמת הזכות לבטל העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד.
חובה לציין מועדים מרביים לאישור תב"ע, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
ציון התמורה, או עקרונות לקביעת התמורה, שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
העלאת המע"מ ועוד מיסים בדרך
ההחלטה להעלות את המע"מ בינואר 2025 ל- 18% היא עובדה, אבל עושה רושם שהממשלה מחפשת כל מקור אפשרי להכנסה לקופה המתרוקנת עקב המלחמה המתמשכת. כמובן תהיה לכך השפעה גם על ענף הנדל"ן שגם בלי העלאת מיסים נימצא במשבר כבר תקופה ארוכה. על הפרק עלה מס הרכוש שהוקפא אי שם בשנת 2000. נסביר, מס רכוש היה מס ששילם בעל קרקע כאחוז משווי הקרקע כל שנה, (בממוצע היה אז בין 2-2.5%), זאת להבדיל ממס רכישה שמשלם רוכש נכס נדל"ן ברכישה (מסכום מסוים אם זאת דירה יחידה ), ומס שבח שמשלם בעל דירה/נכס בעת מכירה ברווח.
האמת שיש לא מעט צדק בהחזרת מס הרכוש ולו רק בגלל הסיכוי להגדלת היצע המגרשים לבנייה, כשרבים מבעליהם מחזיקים אותם כיום כמו מניה, ולמעשה מעדיפים להמתין לעליית ערך הקרקע ואז לבנות.
מחירי השכירות בעלייה
לפי נתוני חברת הפינטק WeCheck המתמחה בנדל"ן, ממוצע המחירים הארצי עדיין נמוך יותר בהשוואה לתקופה שלפני המלחמה, הירידות החדות בהיצע הדירות להשכרה מתחילות להתמתן אך עדיין נותרות דו ספרתיות, כאשר הירידה במרץ עומדת על 11.3% לעומת יותר מ-18% בפברואר. גם ירושלים מתנתקת מהשוק עם עליות מחירים של 7% בשנה, בהשוואה לירידת 2.5% בממוצע הארצי. המחירים בתל אביב מתייצבים ורושמים עלייה קלה של 0.4%. נכון לחודש מרץ, שיאניות המחירים מקרב הערים הגדולות הן תל אביב, הרצליה וירושלים, בתחתית הרשימה נמצאות באר שבע, חיפה ואשקלון. העיר עם ההתייקרות החדה ביותר היא חולון שרשמה עלייה של 2.0% במחיר השכירות הממוצע בחודש אחד. היצע הדירות להשכרה ירד בין פברואר למרץ, כאשר הירידה עומדת על כ-11.3% בממוצע.
במידה ותתפתח מערכה בצפון כמו גם הלחימה בדרום, תהיה לכך השפעה כמובן.
