אמות השקעות
גל צרפתי
24/05/2022
אני כותב לכם כתבה זו ביום שבנק ישראל העלה את הריבית ל-0.75%. משום מה, כותרות העיתונים רועשים וגועשים מהעלייה הזו אבל, אם נשים את העניין בפרופורציה: מדובר בריבית של פחות מאחוז! איפה ה-5-6% שהיו הנורמה כאשר הכלכלות היו רגילות, ומחיר הכסף שיקף את ההיצע והביקוש האמיתי לאשראי במשק? אבל מי אנו שנתווכח עם כותרות העיתונים...
בכל מקרה, מה שמעניין הוא ששוק המניות מתחיל להפנים את המסלול העולה של הריבית הרשמית, ומתחיל לתמחר זאת בהתאם למה שהגיוני שיקרה. למה הכוונה? מי נהנה, ומי מפסיד מעליית ריבית? נכון מאוד: הבנקים נהנים, והם עלו היום (23-05-2022): למשל, פועלים ב-1.49% ולאומי ב-2.81%, כאשר הנדל"ן קצת כאב, והוא ירד היום עם דוגמאות מאזורים במינוס 5%, ואמות השקעות עם ירידה של 3.83%.
החברה
עניין זה עורר בי סקרנות לראות איך באמת חברה העוסקת בניהול נכסים, ויזמות בנדל"ן, מתמודדת עם המצב הנוכחי. וכך הגענו לסקור את אמות השקעות. זאת, מגדירה עצמה כך:
"אמות השקעות בע"מ הינה חברה ציבורית מהמובילות בישראל בתחום השקעות בנדל"ן מניב ומשמשת כזרוע ההשקעות של חברת אלוני-חץ נכסים והשקעות בע"מ בישראל, המחזיקה בה כ- 57%.החברה נסחרת בבורסה לני"ע בתל אביב ונכללת במדדים המובילים: מדד ת"א-35, מדד ת"א-125, מדד ת"א-נדל"ן, מדד תל-דיב ומדד ת"א-AllShare מדד Epra . אגרות החוב של החברה מדורגות על ידי חברת הדירוג מעלות בדירוג AA/Stable ועל ידי חברת הדירוג מדרוג בדירוג Aa2/Stable.
אמות השקעות בע"מ נוסדה בשנת 1964 כחברה פרטית והונפקה לראשונה בבורסה לני"ע בתל אביב בחודש מאי 2006. החברה עוסקת במישרין ובעקיפין באמצעות תאגידים שבשליטתה בניהול, השכרה, אחזקה, ייזום ופיתוח של נכסים מניבים בישראל. בבעלות החברה 123 נכסים, בשטח כולל של 1.8 מיליון מ"ר, כ-1.1 מיליון מ"ר שטחי השכרה וכ-0.7 מיליון מ"ר שטחי חנייה. הנכסים כוללים בנייני משרדים והייטק, פארקים תעשייתיים, מרכזים לוגיסטיים קניונים, מרכזים מסחריים, סופרמרקטים, ותחנות אוטובוסים מרכזיות. סה"כ, מחזיקה החברה בנכסים בשווי כולל של כ-16 מיליארד ₪. הנכסים מושכרים ל-1,750 שוכרים, עם שיעור תפוסה העומד על כ-97.5% (נכון לספטמבר 2021) מרבית נכסי החברה ממוקמים במרכזי הערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי ביקוש."
בגדול זו חברה מאוד מגוונת, המשכירה משרדים, מבני תעשייה, חנויות בקניונים, גם מחזיקה בסופרמרקטים, וגם עוסקת בתכנון ובבניה. כל זה, בכל רחבי הארץ. מאז חודש ספטמבר עומד בראשה מר אבודרהם כמנכ"ל, כאשר מאחוריו עמדות ניהול רבות ותארים לרוב בהנדסה אזרחית, מדעים, נדל"ן ומנהל עסקים. איתו שלושה סמנכ"לים, ומשנה למנכ"ל אחת: גב זינגר, המשמשת גם כסמנכ"ל הכספים של החברה. גב זינגר הינה רו"ח, ובוגרת כלכלה ומנהל עסקים.
יש לציין במיוחד את החלק התכנוני של החברה, המשתרע גם הוא בכל רחבי הארץ, כאשר נכללים בהם מבני תעשייה, משרדים וגם מגורים יוקרתיים. הנה שמות הפרויקטים:
מרכז לוגיסטי אמות מודיעין, צלע ההר אזור תעשייה מודיעין 38, מודיעין, מות הלח"י, הלח"י 2 , בני ברק, אמות מתחם ה 1000, , ראשון לציון, מגדלי ToHa - שלב ב', , תל אביב, אמות שאול, ספיר פינת זטלר , כפר סבא, מתחם K שער העיר, , ירושלים.
את הפרויקטים האלו מבצעים עבור אמות השקעות חברת הבת שלה בשם "אמות יזום", והנה תיאורה:
"חברה בת בשליטה מלאה, המתפקדת כזרוע היזמות, הפיתוח וההקמה של אמות השקעות. החברה אמונה על הגדלת תיק הנכסים המניבים של אמות השקעות, על-ידי יזום פרויקטים במגזרי הפעילות הקיימים: תעסוקה, מסחר תעשיה ולוגיסטיקה ועל-ידי פיתוח מגזרי פעילות חדשים בתחום הנדל"ן המניב, תוך יישום אסטרטגית הצמיחה של אמות השקעות וכן על השבחת הנכסים הקיימים.
כחלק מחזון החברה, צרכי לקוחותינו במרכז. לפיכך, אנו מקפידים לתכנן וליצור סביבת עבודה נעימה, בריאה, מותאמת ופרודוקטיבית תוך שימת דגש על איכות אדריכלית ברמה עולמית, הטמעת טכנולוגיות חדשניות וסטנדרט בניה פורץ דרך.
לחברה ניסיון עשיר בהקמת נכסים מניבים שנצבר מחד כחלק מתהליכי תחקור שבוצעו בעקבות יזום פרויקטים משמעותיים, ומאידך מניהול תיק הנכסים הקיים ומהתנהלות רבת השנים מול אלפי לקוחותיה של אמות השקעות בעבר ובהווה.
ניסיון זה, מתורגם לתכנון יעיל של פרויקטים חדשים, המאפשר ללקוחותינו גמישות מיטבית בתכנון סביבת עבודה פרודוקטיבית, ניצול שטחים אופטימלי, יחסי ברוטו/נטו נמוכים, חסכון באנרגיה, עלויות תפעול ותחזוקה נמוכות, מערכות אלקטרו-מכניות אמינות ושירותים נוספים ההופכים כל פרויקט חדש של אמות לאיכותי, מוביל וחדשני.
הפרויקטים אותם יוזמת ומנהלת אמות יזום מוקמים בשילוב מתכננים, קבלנים וספקים מהשורה הראשונה, בשיטות בניה ובטכנולוגיות מתקדמות, תוך שימת דגש על בניה ירוקה בתקינה בינלאומית."
תוצאות עסקיות
בסה"כ, זו חברה מאוד מגוונת בתחומה, גם באופי הנכסים, גם בצד הגיאוגרפי, וגם בפעילות העסקית שהיא מנהלת מולם. איך כל זה נראה מבחינה פיננסית, דהיינו מנקודת המבט של הדוחות העסקיים? הנה שתי טבלאות בנושא הזה, המביאים חלק מהתוצאות העסקיות של החברה:
בטבלה הראשונה אנו רואים את ההתפתחות של החברה על בסיס רבעונית: רבעון ראשון של 2022 מול הרבעון התואם של 2021. אין ספק שיש כאן תמונה מאוד מרהיבה של רווחיות עם עלייה מ-186.49 מיליוני שקלים ל-241.49 מיליוני שקלים בהכנסות, כאשר העלייה ברווחים הגולמיים הייתה מ-170.76 מיליונים ל-212.16 מיליונים. וכאשר מסתכלים על מה שהמשקיעים רוצים, זאת אומרת, רווח למניה בדולרים: עלייה מ-0.25 דולר ל-0.43 בין הרבעונים התואמים.
בטבלה השנייה, אנו רואים את ההתפתחות השנתית של המספרים: הכנסות ב-2019: 759.06, ב-2020: 768.53 (שנת הקורונה), וב-2021: שיא של 847.6 מיליוני שקלים. תבחנו בעצמכם את ההתקדמות באייטמים אבל אציין שוב את הנושא המעניין משקיעים: רווח למניה: 2019: 0.32 דולר, 2020: 0.74 דולר וב-2021 קפיצה די אדירה ל-2.22 דולר למניה. עם הצלחה כזו קשה להתווכח.
איך שוק ההון התייחס אליה
וכאן אנו מגיעים לנושא שקצת יותר קרוב למהות המסגרת שלנו: איך שוק ההון שקל ובחן את החברה. נתחיל מהמבט של המוסדיים המשקיעים הפעילים, דהיינו, מנהלי קרנות הנאמנות. הנה מה שקרה בנייר מאז אמצע 2014:
מעמידה מדשדשת, עד תחילת 2016, ראינו קפיצה אדירה בהחזקות המניה על ידי מנהלי הקרנות ב-2016 ו-2017. בתחילת 2018 הגיעו לשיא ההחזקות, סביב החצי מיליארד שקלים, ומשם החלה התדרדרות אשר נמשכה עד תחילת 2021, כאשר ההחזקות קטנו עד כדי 150 מיליוני שקלים בלבד. התחדשה אז שוב החיבה למניה מצד סוג משקיעים זה עד להגעה של 250 מיליוני שקלים בתיקי מנהלי קרנות הנאמנות. שימו לב שהגרף הזה מסתיים בפברואר 2022, כך שהוא עדיין לא משקף את שקרה כאשר הירידות החלו להיות משמעותיות בשוקי המניות, וכאשר האינפלציה והריביות, החלו לאיים על הסקטור ברצינות. מה עשתה המניה בבורסה? הנה גרף שבועי שלה עד ה-22-05-2022, זאת אומרת כולל כל האירועים האחרונים:
את ההתלהבות כלפי המניה, ב-2021, רואים בהחלט גם כאן, כאשר המניה קפצה די מהר מאזור התמיכה סביב 1480, דרך 1800 לשיא המינורי של 2700, אשר ראינו אותו כבר כשיא בתחילת 2020. זאת אומרת לפני שהקורונה נתנה את מכתה. ומאז 2022? ירידה איטית אבל בטוח לכיוון מטה. שימו לב שהמצב לא נראה טוב עכשיו, כי ביחד עם הירידה במחיר, אנו יכולים לזהות גידול במחזורים כאשר המניה יורדת, וזה אישור למגמה השלילית בה. שימו לב גם לחיסול פוזיציות קלסי בשיא, של הרבה מאוד סחורה (מלבן סגול), כנראה לידיים קצת פחות מאומנות.
סיכום קצר:
בסה"כ, אמות השקעות הינה חברה מצוינת, ומנוהלת היטב, כאשר עיסוקה העיקרי הוא בפיתוח נכסים מניבים של תעשייה, משרדים, ובכלל נדל"ן לכל מיני מטרות. השאלה הגדולה היא איך עסק כזה, אפילו מצליח מאוד, יוכל להתמודד עם עלייה אמיתית (מעבר ל-2-3%) בריבית, אשר יקטינו צמיחה די בוודאות. במיוחד אם זה יהיה יחד עם אינפלציה, דהיינו סטגפלציה. זהו החשש כעת, וזו הסיבה שהמניה קצת סובלת, כמו שראינו היום, כאשר בנק ישראל עושה מעשה. אסטרטגית: החברה נטועה היטב במהות הכלכלית הישראלית. השאלה הגדולה איך היא תצלח את התקופה הקשה הנוכחית. המון הצלחה לכולם!
בכל מקרה, מה שמעניין הוא ששוק המניות מתחיל להפנים את המסלול העולה של הריבית הרשמית, ומתחיל לתמחר זאת בהתאם למה שהגיוני שיקרה. למה הכוונה? מי נהנה, ומי מפסיד מעליית ריבית? נכון מאוד: הבנקים נהנים, והם עלו היום (23-05-2022): למשל, פועלים ב-1.49% ולאומי ב-2.81%, כאשר הנדל"ן קצת כאב, והוא ירד היום עם דוגמאות מאזורים במינוס 5%, ואמות השקעות עם ירידה של 3.83%.
החברה
עניין זה עורר בי סקרנות לראות איך באמת חברה העוסקת בניהול נכסים, ויזמות בנדל"ן, מתמודדת עם המצב הנוכחי. וכך הגענו לסקור את אמות השקעות. זאת, מגדירה עצמה כך:
"אמות השקעות בע"מ הינה חברה ציבורית מהמובילות בישראל בתחום השקעות בנדל"ן מניב ומשמשת כזרוע ההשקעות של חברת אלוני-חץ נכסים והשקעות בע"מ בישראל, המחזיקה בה כ- 57%.החברה נסחרת בבורסה לני"ע בתל אביב ונכללת במדדים המובילים: מדד ת"א-35, מדד ת"א-125, מדד ת"א-נדל"ן, מדד תל-דיב ומדד ת"א-AllShare מדד Epra . אגרות החוב של החברה מדורגות על ידי חברת הדירוג מעלות בדירוג AA/Stable ועל ידי חברת הדירוג מדרוג בדירוג Aa2/Stable.
אמות השקעות בע"מ נוסדה בשנת 1964 כחברה פרטית והונפקה לראשונה בבורסה לני"ע בתל אביב בחודש מאי 2006. החברה עוסקת במישרין ובעקיפין באמצעות תאגידים שבשליטתה בניהול, השכרה, אחזקה, ייזום ופיתוח של נכסים מניבים בישראל. בבעלות החברה 123 נכסים, בשטח כולל של 1.8 מיליון מ"ר, כ-1.1 מיליון מ"ר שטחי השכרה וכ-0.7 מיליון מ"ר שטחי חנייה. הנכסים כוללים בנייני משרדים והייטק, פארקים תעשייתיים, מרכזים לוגיסטיים קניונים, מרכזים מסחריים, סופרמרקטים, ותחנות אוטובוסים מרכזיות. סה"כ, מחזיקה החברה בנכסים בשווי כולל של כ-16 מיליארד ₪. הנכסים מושכרים ל-1,750 שוכרים, עם שיעור תפוסה העומד על כ-97.5% (נכון לספטמבר 2021) מרבית נכסי החברה ממוקמים במרכזי הערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי ביקוש."
בגדול זו חברה מאוד מגוונת, המשכירה משרדים, מבני תעשייה, חנויות בקניונים, גם מחזיקה בסופרמרקטים, וגם עוסקת בתכנון ובבניה. כל זה, בכל רחבי הארץ. מאז חודש ספטמבר עומד בראשה מר אבודרהם כמנכ"ל, כאשר מאחוריו עמדות ניהול רבות ותארים לרוב בהנדסה אזרחית, מדעים, נדל"ן ומנהל עסקים. איתו שלושה סמנכ"לים, ומשנה למנכ"ל אחת: גב זינגר, המשמשת גם כסמנכ"ל הכספים של החברה. גב זינגר הינה רו"ח, ובוגרת כלכלה ומנהל עסקים.
יש לציין במיוחד את החלק התכנוני של החברה, המשתרע גם הוא בכל רחבי הארץ, כאשר נכללים בהם מבני תעשייה, משרדים וגם מגורים יוקרתיים. הנה שמות הפרויקטים:
מרכז לוגיסטי אמות מודיעין, צלע ההר אזור תעשייה מודיעין 38, מודיעין, מות הלח"י, הלח"י 2 , בני ברק, אמות מתחם ה 1000, , ראשון לציון, מגדלי ToHa - שלב ב', , תל אביב, אמות שאול, ספיר פינת זטלר , כפר סבא, מתחם K שער העיר, , ירושלים.
את הפרויקטים האלו מבצעים עבור אמות השקעות חברת הבת שלה בשם "אמות יזום", והנה תיאורה:
"חברה בת בשליטה מלאה, המתפקדת כזרוע היזמות, הפיתוח וההקמה של אמות השקעות. החברה אמונה על הגדלת תיק הנכסים המניבים של אמות השקעות, על-ידי יזום פרויקטים במגזרי הפעילות הקיימים: תעסוקה, מסחר תעשיה ולוגיסטיקה ועל-ידי פיתוח מגזרי פעילות חדשים בתחום הנדל"ן המניב, תוך יישום אסטרטגית הצמיחה של אמות השקעות וכן על השבחת הנכסים הקיימים.
כחלק מחזון החברה, צרכי לקוחותינו במרכז. לפיכך, אנו מקפידים לתכנן וליצור סביבת עבודה נעימה, בריאה, מותאמת ופרודוקטיבית תוך שימת דגש על איכות אדריכלית ברמה עולמית, הטמעת טכנולוגיות חדשניות וסטנדרט בניה פורץ דרך.
לחברה ניסיון עשיר בהקמת נכסים מניבים שנצבר מחד כחלק מתהליכי תחקור שבוצעו בעקבות יזום פרויקטים משמעותיים, ומאידך מניהול תיק הנכסים הקיים ומהתנהלות רבת השנים מול אלפי לקוחותיה של אמות השקעות בעבר ובהווה.
ניסיון זה, מתורגם לתכנון יעיל של פרויקטים חדשים, המאפשר ללקוחותינו גמישות מיטבית בתכנון סביבת עבודה פרודוקטיבית, ניצול שטחים אופטימלי, יחסי ברוטו/נטו נמוכים, חסכון באנרגיה, עלויות תפעול ותחזוקה נמוכות, מערכות אלקטרו-מכניות אמינות ושירותים נוספים ההופכים כל פרויקט חדש של אמות לאיכותי, מוביל וחדשני.
הפרויקטים אותם יוזמת ומנהלת אמות יזום מוקמים בשילוב מתכננים, קבלנים וספקים מהשורה הראשונה, בשיטות בניה ובטכנולוגיות מתקדמות, תוך שימת דגש על בניה ירוקה בתקינה בינלאומית."
תוצאות עסקיות
בסה"כ, זו חברה מאוד מגוונת בתחומה, גם באופי הנכסים, גם בצד הגיאוגרפי, וגם בפעילות העסקית שהיא מנהלת מולם. איך כל זה נראה מבחינה פיננסית, דהיינו מנקודת המבט של הדוחות העסקיים? הנה שתי טבלאות בנושא הזה, המביאים חלק מהתוצאות העסקיות של החברה:
בטבלה הראשונה אנו רואים את ההתפתחות של החברה על בסיס רבעונית: רבעון ראשון של 2022 מול הרבעון התואם של 2021. אין ספק שיש כאן תמונה מאוד מרהיבה של רווחיות עם עלייה מ-186.49 מיליוני שקלים ל-241.49 מיליוני שקלים בהכנסות, כאשר העלייה ברווחים הגולמיים הייתה מ-170.76 מיליונים ל-212.16 מיליונים. וכאשר מסתכלים על מה שהמשקיעים רוצים, זאת אומרת, רווח למניה בדולרים: עלייה מ-0.25 דולר ל-0.43 בין הרבעונים התואמים.
בטבלה השנייה, אנו רואים את ההתפתחות השנתית של המספרים: הכנסות ב-2019: 759.06, ב-2020: 768.53 (שנת הקורונה), וב-2021: שיא של 847.6 מיליוני שקלים. תבחנו בעצמכם את ההתקדמות באייטמים אבל אציין שוב את הנושא המעניין משקיעים: רווח למניה: 2019: 0.32 דולר, 2020: 0.74 דולר וב-2021 קפיצה די אדירה ל-2.22 דולר למניה. עם הצלחה כזו קשה להתווכח.
איך שוק ההון התייחס אליה
וכאן אנו מגיעים לנושא שקצת יותר קרוב למהות המסגרת שלנו: איך שוק ההון שקל ובחן את החברה. נתחיל מהמבט של המוסדיים המשקיעים הפעילים, דהיינו, מנהלי קרנות הנאמנות. הנה מה שקרה בנייר מאז אמצע 2014:
מעמידה מדשדשת, עד תחילת 2016, ראינו קפיצה אדירה בהחזקות המניה על ידי מנהלי הקרנות ב-2016 ו-2017. בתחילת 2018 הגיעו לשיא ההחזקות, סביב החצי מיליארד שקלים, ומשם החלה התדרדרות אשר נמשכה עד תחילת 2021, כאשר ההחזקות קטנו עד כדי 150 מיליוני שקלים בלבד. התחדשה אז שוב החיבה למניה מצד סוג משקיעים זה עד להגעה של 250 מיליוני שקלים בתיקי מנהלי קרנות הנאמנות. שימו לב שהגרף הזה מסתיים בפברואר 2022, כך שהוא עדיין לא משקף את שקרה כאשר הירידות החלו להיות משמעותיות בשוקי המניות, וכאשר האינפלציה והריביות, החלו לאיים על הסקטור ברצינות. מה עשתה המניה בבורסה? הנה גרף שבועי שלה עד ה-22-05-2022, זאת אומרת כולל כל האירועים האחרונים:
את ההתלהבות כלפי המניה, ב-2021, רואים בהחלט גם כאן, כאשר המניה קפצה די מהר מאזור התמיכה סביב 1480, דרך 1800 לשיא המינורי של 2700, אשר ראינו אותו כבר כשיא בתחילת 2020. זאת אומרת לפני שהקורונה נתנה את מכתה. ומאז 2022? ירידה איטית אבל בטוח לכיוון מטה. שימו לב שהמצב לא נראה טוב עכשיו, כי ביחד עם הירידה במחיר, אנו יכולים לזהות גידול במחזורים כאשר המניה יורדת, וזה אישור למגמה השלילית בה. שימו לב גם לחיסול פוזיציות קלסי בשיא, של הרבה מאוד סחורה (מלבן סגול), כנראה לידיים קצת פחות מאומנות.
סיכום קצר:
בסה"כ, אמות השקעות הינה חברה מצוינת, ומנוהלת היטב, כאשר עיסוקה העיקרי הוא בפיתוח נכסים מניבים של תעשייה, משרדים, ובכלל נדל"ן לכל מיני מטרות. השאלה הגדולה היא איך עסק כזה, אפילו מצליח מאוד, יוכל להתמודד עם עלייה אמיתית (מעבר ל-2-3%) בריבית, אשר יקטינו צמיחה די בוודאות. במיוחד אם זה יהיה יחד עם אינפלציה, דהיינו סטגפלציה. זהו החשש כעת, וזו הסיבה שהמניה קצת סובלת, כמו שראינו היום, כאשר בנק ישראל עושה מעשה. אסטרטגית: החברה נטועה היטב במהות הכלכלית הישראלית. השאלה הגדולה איך היא תצלח את התקופה הקשה הנוכחית. המון הצלחה לכולם!
